物流系で2024年問題に備えられるか
お疲れ様です、TATSUです。
今回は投資を始めて最初に購入した個別株（J-REIT）
産業ファンド不動産投資法人（3249）のお話をさせて頂きたいと思います。
引用元：JAPAN-REIT.COM
産業ファンド不動産投資法人（以下：産業ファンド）は
物流施設を主体とし、R&D施設、空港、データセンター、工場の底地等に投資する、複合型のREITです。
・基本情報（22年3月10日時点）
・上位テナント
羽田空港 メインテナンスセンター（旗艦物件）
（日本航空株式会社）
神戸地域冷暖房センター
（大阪ガス株式会社）
東雲ロジスティクスセンター
（佐川急便株式会社）
10億以上100億未満の価格帯に、ロジスティクスセンター
佐川急便など運輸業、著名な小売業の物流管理を行う施設が多数あります。
含み益：約930億
物件含み益がREIT全体でも24番目と高く、売却により分配金の維持や増配、
不動産売却益の特例で内部留保を蓄える事もできます。
NOI利回り：5.49％
REIT全体でも9番目と高く、収入が多いです。
NAV倍率：1.09 やや割高
REIT指数が下落の中にあって1倍程度だった去年よりも上がっています。
資金調達などに有利な反面、他REITより相対的に利回りが低下してしまいますね。
・産業ファンドの所感
コロナ禍においては、主に通販の需要が増えた事から、物流は5大分類の中でも特に住居と並んで安定性が高いとされています。
買うにあたっては、物流以外にも大口の分散先があったこと、投資口価格が20万円以下で手を出しやすかったことと、他の物流系より高めの利回りだったことが主な理由です。
直近では、神戸ロジスティクスセンターを簿価に対し27.7億円増しで売却し、当期利益に下方修正が入ったものの、売却益を活用して分配金が維持されていたため、次の開示を待ちつつそれ程悲観的には捉えていません。
・2024年問題
過酷とされる、配送ドライバー業界に法改正のメスが入った事で、物流業界にも動きが見られます。
ニュースで目にしたところでは、
・中継施設としての貨物引継ぎのため、より地方に進出した開発
・倉庫内作業の負荷軽減のため、オートメーション化の促進
・ドライバーの負担軽減のため、カフェやシャワー等の福利厚生向上
などでしょうか
産業ファンド自身は、地価の安い地方に多くの施設を持っていますが、この辺りで大なり小なり施設の再開発も発生して、REIT側の投資も更に広がるのではと考えています。
施工の請負をする建設業者や、ロボットなど輸送関連の産業機械、パレットやコンテナ等の輸送資材を手掛ける企業も、恩恵に預かれるかもしれませんね。
・買うか、留まるか
REITとしてはそれなりに古株で、順当に規模も成長していることから、
個人的には買いと考えています。
もちろん、「産業ファンドが絶対！」と言う訳ではありませんので、各種指標を確認して頂きつつ、物流に興味がおありの方は、ご一考下さればと思います。
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