お疲れ様です、TATSUです。
今回は、イオンリート投資法人（3292）と、
ヒューリックリート投資法人（3295）の、REITを2種類取り上げたいと思います。
トップバリュは庶民の味方！イオンリート投資法人
引用：企業HP
基本情報
イオンリート投資法人（以下：イオン）は
2013年に上場されたイオングループの事業の一環で、
名前通り、全国のイオングループから物件を取得し、
イオングループに貸し出す事で賃料収入を得る
商業施設に完全特化したREITです。
何故そんな回りくどい事を？
非情にざっくりとしたイメージですが
こんな感じで、新しい施設を開発・建築するのに
銀行からの借り入れに頼りすぎない事で、
金利が財務を圧迫する事を抑制しつつ
イオンリートに売ったお金でまた建てる
自前のREITが良い感じの現金調達先
イオンリートも10年20年の固定賃料で安定収入
何かと利点は多い様です
投資情報
決算月（１月・７月）
上位物件・テナント
イオンモールKYOTO（商業施設）215億円
イオンレイクタウンmori（商業施設）212億円
イオンモール福津（商業施設）180億円
イオンモール倉敷（商業施設）179億円
イオンモール高崎（商業施設）172億円
言わずと知れたイオンだけあって、各物件の平均規模が大きいですね！
物件構成比率
全部で48棟の物件を所持
関東、中部・近畿、その他の地域と
ほぼ勢力を三分する形になっています。
ちょっとした郊外にもデカデカと建っているので、とにかく目立ちますね。
指標コメント
分配金利回り：4.36% 高め
REITの中では中位ですが、上場来から右肩で伸ばし続けています。
資産規模の上位REITの中では、分配金は高い方です。
含み益：約918億円
リノベーションのための工事にも余念がなく、店舗そのものの価値も高めを維持しています。
NOI利回り：6.27％ とても高い
全REIT中2位と、収益性高めと言われる商業施設の中でも、群を抜いて高いです。
地価自体が安い地方への投資が進んでいる事も、充分寄与していると考えられます。
NAV倍率：1.01 標準
去年よりはかなり安くなっており、標準レベルになっているので、買い時かと思います。
低すぎないと、融資を受ける際にマイナスにもなりませんしね。
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：145,000円（利回り4.6％）
かなりおすすめだと思います。
REITには珍しい、アジア圏（海外）にも版図を広げる予定があり、今後さらに収益が伸びる事に期待が高まります。
サステナビリティへの取り組みで運営コストを下げ、テナント収益の圧迫による全体の負担軽減にも前向きです。
トピック
・REITでは珍しい、地震保険による災害対策
・緊急避難施設の側面もあり、対策工事も行われている
・22年度からの新中経では、資産6000億、分配金3,600円／期を目指す
・J-REITでは珍しい国外投資あり（マレーシア）
最寄り駅5分への拘り！ヒューリックリート投資法人
引用：企業HP
東京圏内かつ最寄り駅5分と言う、交通利便性が凄まじく高い、
オフィスと商業施設をメインとしたREITです。
投資情報
決算月（２月／８月）
上位物件・テナント
ヒューリック神谷町ビル（オフィス）552億円
御茶ノ水ソラシティ（オフィス）381億円
ヒューリック銀座7丁目ビル（オフィス）210億円
相鉄フレッサイン銀座7丁目（ホテル）115億円
首都だけあって高級オフィスの価格も凄まじいですね
物件構成比率
全部で65棟の物件を所持
その他の施設とは、『次世代アセット』と位置付けられているモノです（後述
指標コメント
分配金利回り：4.61％ 高い
3,400円／半年 と言う実質的な下限設定を設けており、2億前後の内部留保を活用して、今年は維持の予定
現状は買い値が重視されます。
徐々にオフィス稼働が持ち直してきており、収入の向上を期待
含み益：714億円（含み益率18.8％） 高め
物件の価値は高く、売却利益を分配金に上乗せすることが出来ます。
今年は、今のところ売却の報せは入っていないようです。
NOI利回り：4.41％ 低め
オフィスが回復途中のため、目安の5％より低めとなっています。
オフィスの回復以外にも、収益性の高い次世代アセットの規模拡大も課題
NAV倍率：0.82倍 かなり割安
来期以降の分配金の伸びに期待するなら、コロナ時期ほどでは無いもののチャンスの部類と感じています。
次世代アセットとは？
有料老人ホームの様なヘルスケア施設
通信事業者が拠点にするネットワークセンター
等があげられ、ディフェンス性を重視した内容
ネットワークセンターはソフトバンクが固定賃料で借りており、通信事業に関わるため高い稼働率が確保できています。
ヘルスケア施設は、以前にこちらでも語ったように
今後の需要増と安定稼働率が見込め、こちらも収益に期待できる
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口価格：150,000円（4.66％）
おすすめだと思います。
格付け会社からの評価がAAと高い
平均金利も0.6％と、平均的な所（0.7％を超えてくると心配）
巡航分配金が目標通り300円伸びてくれれば、5％台に達します。
トピック
・ディフェンス重視で、前述の次世代アセットを順次拡大中
・オフィス稼働は22年度で2ポイント以上回復、さらなる巻き返しを
まとめのパッと見指標
イオン
ヒューリック
以上になります。
REITに関心を持って頂けたら幸いです。
前回の記事はこちら
Twitterの相互フォローなどで、お互いの応援や情報の出し合いなどしてみたいです。
こちらのグループに参加中
