まず初めにですが、REITをご存じかな？
名前は聞いた事あるけど、株式とは用語も違っていて、よく分かりません…
そんな梅くんのために、基本的な知識について紹介していきましょう
もっとも、私自身が4ヵ月の新人だから、
殆どおさらいの様なものだと、思って貰えればいいですよ
引用：J-REIT.com
REITってどう言うもの？
REITの意味
REITとはReal Estate Investment Trustの頭文字を取った略称で
そのまま
-
Real Estate＝不動産
-
Investment Trust＝投資信託
を意味しています。
普通の投資信託と同じで、投資家から資金を集めて不動産を購入
賃料や売買などを通して得た運用利益を、投資家に還元しています。
REITの特徴
小口の証券として、東京証券取引所で扱われています。
そのため、不動産投資でありながら、株式と同等に売買することが出来ます。
現在、東証REITで取り扱われているJ-REITの銘柄数は60
個人でも簡単に不動産のオーナーの1人になれるんですね！
そう言う事になるね
そこで次は、REIT、現物不動産、普通の株式、
それぞれを比べた時の、メリット・デメリットの一部について説明しましょう
REITのメリット・デメリット
などが挙げられます。
などが挙げられます。
次はこれらのメリット・デメリットにも一部触れながら
REITの用語についても簡単に説明しましょうか
覚えないといけない事が多くて大変そうですね…
そんな事はありませんよ
それぞれの意味合いは、株式とかなり似た所があるから大丈夫
REITで使われる主要な用語
投資口価格
『株価』とほぼ同じ意味です。
REITの投資口は最小売買単位が最初から１口です。（株式は100株が通常の売買最小単位）
実質的にはREITと株式は同じくらいの値段で買えるのですが、
ミニ株などの制度まで勘定した場合、REITは株の100倍高い事になります。
分配金利回り
『配当利回り』とほぼ同じ意味です。
REITの平均利回りは、株に対しておよそ2倍程度あります。（後述）
REITの配当性向は必ず９０％以上
利益の90％以上を分配金に回すことで、不動産投資法人には法人税がかかりません
REITは内部留保をせず、法人税を免除されている事が、利回りが高い傾向にある主要な理由になっています。
※内部留保については、確保する仕組みも別途あるがここでは割愛
NAV・NAV倍率
Net Asset Valueの略 純資産総額
株価の『PBR』に相当するもの
これを投資口数で割ったものが、NAV倍率
一方で不動産は株価ほど極端な倍率は示さない 0.8～1.2倍程度
NOI利回り
Net Operating Incomeの略 純収益
収入から、経費（固定資産税や管理費など）を差し引いた実際の利益
決算資料などで、REITがこれから買う物件に対しての、見込みNOIなども注目したい
LTV
Lone To Valueの略 有利子負債比率
REITは基本的に、借り入れからの物件取得で事業が成り立っているので、
平均的な負債比率は高い傾向にある（35～60％程度）
直近に物件取得をした場合なども、LTVは一時的に上がるので
LTVが高い＝事業の成長性でもある（大事なのは持っている物件の中身）
FFO
Funds Froｍ Operationの略 キャッシュフローの市場評価
主に、当期純利益＋減価償却費＋不動産売却損益の3つで計算する
NAVとは別の割安を見る指標
含み損益率
そのまま不動産の鑑定額÷帳簿価格で計算する、物件の価値
％表記が高い程、不動産売却時に利益が出ます
地価の安い地方などは、高い傾向あり
築年数の高い物件をリノベーションで価値を上げる、独自戦略を取るREITもある
平均調達金利
REITは平均的に一般企業よりも、事業の大部分を借入に頼っているので、これが高いと利益を圧迫しやすく、先の利回りに影響が出ます
利回りが高くとも、1.0％程の金利になっているREITもあるので、注意が必要
また、決算資料で返済スケジュールが年毎に分散されているかも大事
一通り目を通したいキーワードはこれくらいかな
ありがとうございました！
でも、目安の話ばかりだったから、どんな物件があるのかも気になります！
それでは次回は、実際に投資されている物件にどんな種類があるか、
それぞれの特徴も見て行く事にしましょう
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