たっつんの手探り投資生活~初心者J-REIT投資家MMDer~

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【TATSUの株式】REITってそもそも何ですか?用語と仕組み(初めての方向け)

 

まず初めにですが、REITをご存じかな?

名前は聞いた事あるけど、株式とは用語も違っていて、よく分かりません…

そんな梅くんのために、基本的な知識について紹介していきましょう

もっとも、私自身が4ヵ月の新人だから、
殆どおさらいの様なものだと、思って貰えればいいですよ

 

www.japan-reit.com

引用:J-REIT.com

 

 

REITってどう言うもの?

REITの意味

REITとはReal Estate Investment Trustの頭文字を取った略称で

そのまま

を意味しています。

普通の投資信託と同じで、投資家から資金を集めて不動産を購入

賃料や売買などを通して得た運用利益を、投資家に還元しています。

 

REITの特徴

小口の証券として、東京証券取引所で扱われています。

そのため、不動産投資でありながら、株式と同等に売買することが出来ます。

 

現在、東証REITで取り扱われているJ-REITの銘柄数は60

 

個人でも簡単に不動産のオーナーの1人になれるんですね!

そう言う事になるね
そこで次は、REIT、現物不動産、普通の株式、
それぞれを比べた時の、メリット・デメリットの一部について説明しましょう

 

REITのメリット・デメリット

REITのメリット◆・株式の様に数万円~数十万円の少額から投資ができる
・現物不動産と違い売買が簡単にできる
・不動産運用は専門家が行うので、個人の管理は不要
・複数の不動産に分散投資ができる
・投資家に分配される利益の割合が高い

 

などが挙げられます。

 

REITのデメリット◆ 元本割れ、会社の倒産・上場廃止によるリスクは株式と同じ
災害によって物件が損壊するリスクは現物不動産と同じ
・不動産投資の様に、ローンによる融資は受けられない
・投資口の価格は株式よりも高い

 

などが挙げられます。

次はこれらのメリット・デメリットにも一部触れながら
REITの用語についても簡単に説明しましょうか

覚えないといけない事が多くて大変そうですね…

そんな事はありませんよ 
それぞれの意味合いは、株式とかなり似た所があるから大丈夫 

 

 

REITで使われる主要な用語

投資口価格

『株価』とほぼ同じ意味です。

REITの投資口は最小売買単位が最初から1口です。(株式は100株が通常の売買最小単位)

実質的にはREITと株式は同じくらいの値段で買えるのですが、

ミニ株などの制度まで勘定した場合、REITは株の100倍高い事になります。

現在の投資口価格は46,000円~711,000円まで幅広い

 

分配金利回り

配当利回りとほぼ同じ意味です。

REITの平均利回りは、株に対しておよそ2倍程度あります。(後述)

REITの配当性向は必ず90%以上

利益の90%以上を分配金に回すことで、不動産投資法人には法人税がかかりません

REIT内部留保をせず法人税を免除されている事が、利回りが高い傾向にある主要な理由になっています。

内部留保については、確保する仕組みも別途あるがここでは割愛

 

Net Asset Valueの略 純資産総額

株価の『PBR』に相当するもの

これを投資口数で割ったものが、NAV倍率

1倍以上だと割高1倍未満だと割安に見られている点も、ほぼ株価と同じ

一方で不動産は株価ほど極端な倍率は示さない 0.8~1.2倍程度

 

NOI利回り

Net Operating Incomeの略 純収益

株価のROEROAに相当する、収益力を表す

収入から、経費(固定資産税や管理費など)を差し引いた実際の利益

5%を基準に高いか低いかを目安にする

決算資料などで、REITがこれから買う物件に対しての、見込みNOIなども注目したい

 

LTV

Lone To Valueの略 有利子負債比率

REITは基本的に、借り入れからの物件取得で事業が成り立っているので、

平均的な負債比率は高い傾向にある(35~60%程度)

45%を基準に高い低いかを、財務健全性の目安にする

直近に物件取得をした場合なども、LTVは一時的に上がるので

LTVが高い=事業の成長性でもある(大事なのは持っている物件の中身)

 

FFO

Funds From Operationの略 キャッシュフローの市場評価

主に、当期純利益減価償却費+不動産売却損益の3つで計算する

NAVとは別の割安を見る指標

35程度を基準に、割安割高かの目安にする

 

含み損益率

そのまま不動産の鑑定額÷帳簿価格で計算する、物件の価値

%表記が高い程、不動産売却時に利益が出ます

売却益は分配金の安定化や上乗せ、新たな物件購入に活用

地価の安い地方などは、高い傾向あり

築年数の高い物件をリノベーションで価値を上げる、独自戦略を取るREITもある

 

平均調達金利

REITは平均的に一般企業よりも、事業の大部分を借入に頼っているので、これが高いと利益を圧迫しやすく、先の利回りに影響が出ます

0.60%程度が並 銀行からの信用度が高いほど低い

利回りが高くとも、1.0%程の金利になっているREITもあるので、注意が必要

また、決算資料で返済スケジュールが年毎に分散されているかも大事

 

 

一通り目を通したいキーワードはこれくらいかな

ありがとうございました!
でも、目安の話ばかりだったから、どんな物件があるのかも気になります!

それでは次回は、実際に投資されている物件にどんな種類があるか、
それぞれの特徴も見て行く事にしましょう

 

 

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