たっつんの手探り投資生活~初心者J-REIT投資家MMDer~

J-REITマンを自称しながら、長期の配当投資で資産運用するブログ

【たっつんのREIT紹介メモ📝】グローバル・ワン不動産投資法人【J-REITで分配金】

 

 

はじめに

お疲れ様です、たっつん(@326099)です

 

今回は、

  1. グローバル・ワン不動産投資法人(8958

を取り上げたいと思います。

 

本ブログを目を通して頂くにあたり、主観による感想を含む事を御理解の上、
最終的な証券の売買につきましては、各自の責任の範疇にてお願いいたします。

 

REITとはそもそも何ですか?と言う初見の方はこちらを

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前回のREIT紹介記事はこちら

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少数精鋭の都心オフィス型だが苦戦中!グローバル・ワン不動産投資法人

引用:企業HPはここ👈

 

基本情報

グローバル・ワン不動産投資法人(以下:GOR)

グローバル・ワン不動産投資法人は、
2003
年9月に上場された、オフィス型J-REITの一つ

東京中心に中型以上の事務所に投資するREIT

代表的スポンサーは、明治安田生命三菱UFJフィナンシャルグループ、近鉄グループの3社
同じ割合の主要株主に『森ビル』など

 

投資情報

決算月(3月・9月)

※観測時点の数値です

 

 

ポートフォリオ・物件構成比率

全部で152,085億円の物件を所持🏢

🗾投資エリアは主に東京~関東まで
🗾札幌の方に大きなビルを1棟入手しているので、東北以遠の比率が高いのはちょっと珍しいですね

いずれの物件も投資比率が高いので、大口退去などあった時の影響が他のREITに比べて大きめ

 

上位物件

楽天クリムゾンハウス青山(オフィス)280億円🥇
明治安田生命さいたま新都心ビル(オフィス)227億円
豊洲プライムスクエア(オフィス)210億円
平河町森タワー(オフィス)182億円
横浜プラザビル(オフィス)180億円

ポートフォリオ全体の稼働率は97%台と高い方
ただし上位3番目の豊洲オフィスが、70%台前半まで稼働率を落とし、未だに80%そこそこ🙃

翌25年度については、90%台までは復帰すると予想はされています

 

それ以上に怖い所が、ポートフォリオ9番手の品川
解約によって稼働率が40%にまで低下するのだとか
投資比率が下位と言っても、半分以上は痛手ですね💧

少し前に別のオフィス関係のニュースで、同じ地区のビル売却も見かけましたが、品川が鬼門なのでしょうか💧

 

 

 

分配金推移・増配率

 

 

 

トピック

ポジティブなトピック

✅改定による賃料収入はプラス着地で、減額の所はなく純粋に増える
 ➡あまりポジティブなニュースが無い模様

 

 

ネガティブなトピック

稼働率が上がり切らない物件(80%台前半)や、極端に低下する予定のある物件(40%弱)がある

稼働率95%で据え置いているが、テナント入れ替えで賃料が減退した物件もあり

 
中立的なトピック

✅増配率グラフの自動計算では5,575円/年としているものの、恐らく年配は後期併せて4,800円

✅新規購入の札幌は、稼働率も100%で、賃料水準もマーケット平均値相当

 

 

 

 

指標にひとこと

分配金利回り:4.81% 高い
平均増配率4.0%(10年観測)

利回りはそこそこ高めとしていますが、見通し通りなら最低でも1年は2,400円止まりになるので、前期までと比べると減配率が高い
この部分は売却益の抜け
現在のEPU部分は2200円少々と言った所です

 

含み益:約470億円(22.5%) やや高め

含み益はそこそこ高め
稼働率の落ちた物件の売りに出して、人の入る物件を新たに見繕うのか気になる所

 

NOI利回り:4.07% 標準的

稼働率が低下したり、減額改定が入るなどしてパフォーマンスが低下中
リーシングが進めば、オフィスらしい高い打点を記録できそうですが

 

NAV倍率:0.71 安すぎるくらい

年度別で見ると、NAV倍率が1倍を超えた時期がほとんどなく
とりわけ2010年代以降だと常に0.8倍前後にいるような状況

 

おすすめか?

オススメレベル:

希望投資口:95,000円(利回り5.2%)

 
常に低いNAV倍率が苦しい❌

オフィス特化なら、基本的に二大巨頭優先で
今のJ-REIT全体もそうですが、投資口価格が波のある形で、下がり目に突き当たった…と言う訳でもなく
基本的に常に低い所にいるので、上昇の機会があるようには思う事ができず、その手の上昇狙いしたい方にもウケは良くなさそうです💧

 

 

 

まとめのパッと見指標(リニューアル2)

 

GOR

 

 

 

以上になります

今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです

 

 

前回のREIT紹介記事はこちら

 

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