はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
- KDX不動産投資法人（8972）
を取り上げたいと思います。
本ブログに目を通して頂くにあたり、主観による感想も含むことを御理解の上、
最終的な証券の売買は、個人の責任の範疇にてお願いいたします。
そもそもJ-REITとは何ですか？については此方のリンクを
前回のREIT紹介記事はこちら
三銘柄の融合により日本屈指の規模に！KDX不動産投資法人
引用：企業HPはここ👈
基本情報
KDX不動産投資法人（略称：KDX）
KDX不動産投資法人
2005年7月に上場された、元オフィス特化の総合型J-REITの一つ
上記はオフィスとしての上場日であり、2023年11月に同じ系列の、
ケネディクス商業、ケネディクスレジデンシャルと合併を果たした
投資情報
※観測時点の数値です
ポートフォリオ・物件構成比率
🗾投資エリアは東京がメイン
一方で地方にも3分の1を占めており東京だけではない
🗾ヘルスケア施設は関西や北国に多く、ホテルは大型の物を沖縄に所持
🏢商業施設は中型の物が多く、モール以外にもスーパーや家電量販店、スポーツ用品や洋服の専門店などタイプは様々
上位物件
🥇沖縄プリンスホテル（ホテル） 220億円
🥈KDX浜松町プレイス（オフィス）207億円
🥉イーアス春日井（商業施設）206億円
🟡KDX新橋駅前ビル（オフィス）163億円
🟡KDX横浜みなとみらいタワー（オフィス）147億円
最新の物件取得で、一躍トップに躍り出たのは、
沖縄プリンスホテル オーシャンビューぎのわん✨
さすがに沖縄のホテルだけあって、いい部屋揃っていますね
最近は総合型J-REITが、新しくホテルを複数取得する事例が結構あり、利益連動した収益で上振れを狙う、攻めの姿勢が伺えますね
実際、この手のホテルの収益単価は格段に上昇しているため、これも良い選択肢かと思われます👏
分配金推移・増配率
トピック
✅5％以上の高めの利回りに加え、平均3.8％の割合で順調に増配中
➡2025年も、現在の予想では引き続き増配📈
✅発行済みの1.5％ 自己投資口の取得を実施
➡一定以下のNAV倍率になった際に、実施する場合があることを予てより名言されている
✅契約更新の面では、3つのアセット全てで増額改定あり
✅合併前からオフィスの調子は余りよくなく、決算においてメイン３アセットの中で唯一の微減📉
✅2023年に引き続き、退去率の方がやや上回っている
✅含み益がかなり低い件については、元々のオフィスが持っていた含み益はそのまま残っているものの、統合された商業とレジデンスの物件のものは含まれていないため
✅今後のポートフォリオ構築方針としては、オフィスの割合を減少させて住居、ヘルスケア施設の規模を拡大する方針
指標にひとこと
分配金利回り：5.41% かなり高い
平均増配率３.８％（10年観測）
他REITと同様に投資口価格の下降によるものですが、きっちり増配が続いているし、来年も上昇予想な点がいいですね👏
含み益：約1,264億円（10.5％） かなり低め
今の総資産に対して、元のオフィス単体のみが勘定されているので低く見えますが、オフィスは合併直前で25％以上と中々の数値でした
NOI利回り：4.59% 高め
どのアセットも契約内容は改善されており、そこに加えて稼働率が改善したら、もう1段階上昇の目がありますね🙌
特にオフィスはレントギャップがマイナスでもあるので
NAV倍率：0.84 かなり割安
現在のREIT全体の例に漏れずかなりの割安
一方で、自己投資口の取得方針を掲げる珍しいREITでもあり、そちらの面でもメリットあります
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：143,000円（利回り5.5％）
同じくらいの規模である野村MFと価格帯も近い所があり、
総合型であれば２つの内どちらを取るか迷い所ですね
アセットのタイプには結構違いがあるので、商業施設や住居系を好む方には良いかも知れません
ヘルスケアや住居比率を高める点では、ややディフェンス寄りの舵取りがされている点も、J-REITらしくてGOOD
まとめのパッと見指標（リニューアル２）
KDX
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
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