はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
- 日本リート投資法人（3296）
を取り上げたいと思います。
本ブログに目を通して頂くにあたり、主観による感想も含むことを御理解の上、
最終的な証券の売買は、個人の責任の範疇にてお願いいたします。
そもそもJ-REITとは何ですか？
日本リート投資法人の投資情報
引用：企業HPはここ👈
基本情報
日本リート投資法人（略称：NIR）
日本リート投資法人
2014年4月に上場された、総合型J-REITの一つ
スポンサーはSBIホールディングスが務めています
投資情報の早見表
※観測時点の数値です
ポートフォリオ情報・上位物件
🗾投資エリア
70％程度が東京に集中
中でも5区の割合は50%もあります
🏢アセット比重
約70％のオフィスと約30％の住居に加え、僅かに商業施設も
オフィス50％以上、住居50％以下をメインにした複合型の毛色が強い
🏠アセットタイプ
5億円～50億円くらいの中小物件を数多く所持しています
15億円以上の価格帯にはオフィスが集中
15億円以下の価格帯にはマンションが集中
マンションがシングルとファミリーが半々のタイプは珍しい
トピック
✅現在の利回りは5.5％以上で、J-REITの中でも高い方
➡25年は資産入れ替え分の売却益がなくなるも、元々の収入は高い
✅オフィスは更新、新規入替えともに増額優勢📈
✅住居も入替え増額６：減額１程度の割合のため優勢📈
➡去年に引き続きファミリー物件が中心で増額
➡更新の方では減額ゼロを記録⭕
✅公募増資の頻度は低いものの、資産入れ替えによる売却益の捻出機会は多いため、しばしばEPUに＋αがある
✅アセットの配分は変更せずに、築年数を新しくする動きが中心
✅EPUは6年前くらいから、多少の前後はあれど停滞気味
指標にひとこと
分配金利回り：5.61% 非常に高い
平均増配率２.２％（10年観測）
今期の売却益が剥落した状態でもかなりの利回り
一方でEPUは横ばい状態
含み益：約659億円（25.1％） 多め
含み益の上昇は比較的順調
かつ築古化した物件を中心に、入替えで益もしばしば出している点が⭕
NOI利回り：5.00% 高い
賃料は全体で増額ペースになっているものの、来年のオフィス空室率が上昇する予想のため、営業収益は据置き予想
NAV倍率：0.74 かなり割安
もともと割安ではありましたが、更に価格が下がっており、巡航ベースの分配金を堅実に受け取るなら一考
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：315,000円（利回り5.7％）
巡航分配金はとても安定しているので、安値になっている今の内と言う感はあります
一方で30万円台で単価が結構たかいため、半分くらいに分割してもらえるとありがたいです
中規模オフィスは大規模オフィスに比べて、入れ替わりが激しいとされていますが、迅速なリーシングによって水準を下げない努力が伺えます
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
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