はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
- 東急リアル・エステート投資法人（8957）
を取り上げたいと思います。
本ブログに目を通して頂くにあたり、主観による感想も含むことを御理解の上、
最終的な証券の売買は、個人の責任の範疇にてお願いいたします。
そもそもJ-REITとは何ですか？
東急リアル・エステート投資法人の投資情報
引用：企業HPはここ👈
基本情報
東急リアル・エステート投資法人（略称：TRE）
東急リアル・エステート投資法人
2003年9月に上場された、ほぼ複合型のような総合型J-REITの一つ
スポンサーは東急電鉄が務めています
投資情報の早見表
※観測時点の数値です
ポートフォリオ情報・上位物件
🥇東急番町ビル（オフィス） 285億円
🥈cocoti（ココチ）（商業施設）245億円
🥉二子玉川ライズ（複合施設）202億円
🟡青山オーバルビル（オフィス）186億円
🟡東急虎ノ門ビル（オフィス）185億円
🗾投資エリア
ポートフォリオは99%が東京を対象としている超特化型
投資エリアの大半を占める5区の中でも、渋谷と新宿の割合多い
渋谷に至っては全体の40%にものぼる
🏢アセット比重
アセットの比重については限定していないものの、
投資対象は東京5区の商業施設かオフィス重点とする
🏠アセットタイプ
最低投資額を40億円と定める程、大型の物件を中心としている
最寄り駅から、1~3分くらいで到着可能な物件が大半で、アクセスの良さが凄まじい
トピック
✅下限分配金を、25年は3,500円／期と定める
➡24年よりは若干下方修正
✅物件の売却益を62億円確保し、40％程度を投資家還元
➡残りは内部留保し、物件取得に充当
✅賃料の入れ替え、更新はどちらも＋で着地📈
✅2013年の公募増資を最後に、運用は保守的に物件入替えを重視
✅売却益による多少の上下はあるものの、家賃部分は堅調
➡全体の賃料ギャップも、オフィス・商業施設ともに微増
指標にひとこと
分配金利回り：4.64% 高い
平均増配率３.８％（10年観測）
非常に古参のREITですが、高めの増配率を誇っており
内部留保にも余裕があります
含み益：約907億円（35.9％） 含み益上位
含み益は順調に上昇させつつ、物件入替えによって積極的な還元もあるため、継続的な姿勢の維持に期待です
NOI利回り：4.25% やや高め
改定対象になった契約は、6～8％上昇していたりと中々のもの
市場のギャップ10％未満の割合も多いので、まだまだ伸びしろありそうです
NAV倍率：0.76 かなり割安
去年から比べると24,000円…14％くらいの割安になっており、まだまだ倍率回復にはかかりそうです
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：146,000円（利回り5.0％）
公募増資こそ行っていませんが、資産の入れ替えで比較的堅実に資産規模を上昇させたり、入替えの売却益を抜きにしたEPUの増配率も良い方です✋
東京全体の空室率の低下、家賃上昇の流れも来ているので、オフィス特化に近い銘柄としては、指標のバランスもとれているため一考の余地ありかと
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
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