はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
を取り上げたいと思います。
本ブログに目を通して頂くにあたり、主観による感想も含むことを御理解の上、
最終的な証券の売買は、個人の責任の範疇にてお願いいたします。
そもそもJ-REITとは何ですか？
ジャパンリアルエステイト投資法人の投資情報
引用：企業HPはここ👈
基本情報
投資情報の早見表
※観測時点の数値です
ポートフォリオ情報・上位物件
🥇汐留ビルディング（オフィス） 1069億円
🥈北の丸スクエア（オフィス）815億円
🥉 新宿イーストサイドスクエア（オフィス）722億円
🟡赤坂パークビル（オフィス）608億円
🟡三菱ＵＦＪ信託銀行本店ビル（オフィス）447億円
🗾投資エリア
ポートフォリオは80%近くが東京を対象としており、
都心5区の超大型物件の割合がとても多い
地方にも中小オフィスを構えるものの、あくまで東京重視
🏢アセット比重
純粋なオフィス型と言って差し支えない割合
その他カテゴリもほぼオフィスであるため
🏠アセットタイプ
100億円以上の大型オフィスの割合が非常に多い
一方で受益権で一棟所持ではない物件の割合も、他REITに比べ多め
※ただし共有持ち分が過半数前後には達している
トピック
✅古参REITながら、増配率が4.5％(10年平均)と高めになっている
✅平均借入金利0.5％は、全REITでもかなり低い方
➡25年度はリファイナンス後0.59％見込みだが、それでも低い
✅25年は投資口価格を5分割し、1口10万円台の良心的サイズ
✅更新増減もトータルで増額優勢に戻る
✅大きなネガティブニュースは無いと思われます
✅24年に大き目の退去あるも、翌年にはリーシング完了予定
➡稼働率も全体97%の高い数値に持ち直し
✅2020年から累計で366億の譲渡益を、資産入れ替えで捻出
➡DPUは11,500円維持⇒12,000円の維持にランクアップ
指標にひとこと
分配金利回り：4.44% 高い
平均増配率４.５％（10年観測）
古参のREITながら、高めの増配率です
2019年までは利回り3％を割る程でしたが、目安の4%を超えてきました
含み益：約3360億円（30.7％） 含み益上位
資産入れ替えによる売却益の捻出は、近年かなりの規模で行われています
分配金の大体20%くらいが、内部留保由来
NOI利回り：3.97% 標準的
25年はEPUが24年の水準を上回る予想
月額平均賃料は前期より上昇しており、マイナスギャップになっている契約への交渉に期待です
NAV倍率：0.90 やや割安
他REITと比べると、0.4ポイント程度の低下にとどまるなど、
減少幅は押さえられており底堅いです
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：538,000円（利回り4.5％）
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
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