はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
を取り上げたいと思います。
本ブログに目を通して頂くにあたり、主観による感想も含むことを御理解の上、
最終的な証券の売買は、個人の責任の範疇にてお願いいたします。
そもそもJ-REITとは何ですか？
スターツプロシード投資法人の投資情報
引用：企業HPはここ👈
基本情報
投資情報の早見表
※観測時点の数値です
ポートフォリオ情報・上位物件
🥇プロシード山下公園ザ・タワー（住居） 79億円
🥈プロシード西新井（住居）51億円
🥉プロシード新横浜（住居）43億円
🟡ザ・パークハビオ横浜山手（住居）30億円
🟡アルファグランデ千桜タワー（住居）28億円
🗾投資エリア
ポートフォリオは、35％が千葉・神奈川を中心となっている
首都圏のみで70%以上を明言している他、関西圏も含めた地方都市は、最大でも都市から20㎞圏内に集中する
🏢アセット比重
ほぼ100%と言って差し支えない住居比率
0.5％ほどと僅かですが、ヘルスケア施設も所持
🏠アセットタイプ
一桁億円までの小型マンションの数が非常に多い
戸数も２～３０戸くらいのものが多くあり、これらの内シングル向けの物件が60％以上と、レジデンス系J-REITの中では最も割合が多い
ファミリー系は意外にも20%保有している
✅その他
前述のヘルスケア施設のほか、商業施設も1%程度所持
方針としてはホテルの取得も一応可能であるらしい
トピック
✅現在の利回りは5.52％
住居系では僅差で2番手、J-REIT全体でも上半分の利回り
✅増配率は10年平均で1.3％、J-REIT全体では非常に低い
✅24年は1万円を超えたが、25年の予想は－1,200円する
➡売却益によるアップダウンの影響が大きく売却益外が微妙
✅支払利息や修繕費の増加も
✅平均金利が1.08％と、J-REIT内ではかなり高めの数値
➡平均の残存期間も3年少々と、こちらも短い方
✅LTVは50%少々と高いものの、推移自体はそのまま横這いでコントロールされている
✅23年まで下がり続けていた更新割合も、24年は上昇の年となり、25年以降も引き続きは増額予想
指標にひとこと
分配金利回り：5.56% かなり高い
平均増配率１.３％（10年観測）
利回りは高い方ですが、売却益由来のばらつきが大きく
更に25年は減少方向にあります
含み益：約217億円（21.9％） 並
入替えによる物件の売却益の発生頻度は高い
24年においては、利益の15％程度が売却益でありました
NOI利回り：5.34% 高い
更新や入替えの改定率は、23年後期からプラス方向にあり、24年後期はシングル物件への追い風もある
NAV倍率：0.71 非常に割安
NAV倍率としては2016年に匹敵する下がりっぷり
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：157,000円（利回り6.0％）
利回り一つをとっても、今おなじくらいの他銘柄で、より増配率を中心に前向きなトピックの多い銘柄はあります
単純なインカム狙いであっても、敢えてこちらにする理由は余りない印象
売却益が、還元や新規購入に活用されるのは結構なのですが、分配金への依存度が高すぎるので、安定志向をするには辛いものがあるのではないかと
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
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