はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
- 野村不動産マスターファンド投資法人（3462）
を取り上げたいと思います。
本ブログに目を通して頂くにあたり、主観による感想も含むことを御理解の上、
最終的な証券の売買は、個人の責任の範疇にてお願いいたします。
そもそもJ-REITとは何ですか？
野村不動産マスターファンド投資法人の投資情報
引用：企業HPはここ👈
基本情報
野村不動産マスターファンド投資法人（略称：NMF）
野村不動産マスターファンド投資法人
2015年10月に合併により誕生した、総合型J-REITの１つ
前身となるのは、野村不動産のオフィスと住居特化のREIT
これらの合併前は、J-REITでも比較的古参
スポンサーは野村不動産が務めています
投資情報の早見表
※観測時点の数値です
ポートフォリオ情報・上位物件
🥇日本電気本社ビル（オフィス） 441億円
🥈新宿野村ビル（オフィス）439億円
🥉麹町ミレニアムガーデン（オフィス）269億円
🟡野村不動産天王洲ビル（オフィス）205億円
🟡オムロン京都センタービル（オフィス）183億円
🗾投資エリア
ポートフォリオは、東京に60％ほどで、オフィスと住居が主体になっている
関東圏まで含めると80％少々になり、こちらは圏央道を中心にした物流の割合が多い
関西から西の地方は商業施設多めと、地域でかなり分かれている
🏢アセット比重
オフィス4割を始め、J-REIT全体の投資割合に近いバランス型
物流の割合が22%に増加しており、ディフェンスを意識
ホテルは沖縄、北海道など観光向けの地域に僅かに保有するのみ
🏠アセットタイプ
国内有数規模の総合型のため、アセットは種類や大小含めて様々
✅その他
インフレ対応の一環で、ホテルを2つ新規取得あり
トピック
✅直近利回り4.7％少々は高位ではないものの、平均増配率3.2％の堅実な右肩
✅25年も引き続き、ベースの賃貸事業収入が数億ずつ上昇の予想
➡一部オフィスやレジデンスの入替え売却もあり、20～60億ずつ程度稼いでいる
✅レジデンスは所有セクターの中で最も伸び率のいい8％
➡入替えだけでなく、更新の方もプラス推移する
✅特筆するネガティブトピックは無いと思われます
✅改定率がやや停滞していたオフィスと商業施設が、前期比6％プラス転化（入替えによる増額）
✅収益率の高いホテルを2棟取得し、25年の前期も更に2棟取得あり（変動賃料重視によるインフレ対応狙い）
指標にひとこと
分配金利回り：4.73% 高い
平均増配率３.２％（9年観測）
増配率は中堅ほどで安定的に上昇中
投資口価格が他の銘柄よりやや底堅く、利回りでは45位程度となっている
含み益：約2509億円（25.0％） やや高め
含み益率はJ-REITでちょうど中間くらい
資産規模が大きいので高額な他、資産の入れ替えは積極的のため売却益の還元にも期待できる
NOI利回り：4.95% 高い
22年には不調だった入替え、更新時の改訂状況が改善して行っている
単体NOIが6～8％見込みの、ホテル取得により全体平均も微増
NAV倍率：0.82 かなり割安
以前は15万切って買えれば御の字でしたが、現在は14万強であるため買い増しには少しだけ有利
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：140,000円（利回り5.0％）
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
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