はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
- 産業ファンド投資法人（3249）
を取り上げたいと思います。
本ブログに目を通して頂くにあたり、主観による感想も含むことを御理解の上、
最終的な証券の売買は、個人の責任の範疇にてお願いいたします。
そもそもJ-REITとは何ですか？
産業ファンド投資法人の投資情報
引用：企業HPはここ👈
基本情報
産業ファンド投資法人（略称：IIF）
産業ファンド投資法人
2007年10月に誕生した、物流複合型J-REITの１つ
スポンサーはKKRと言う外資系ファンドが務めています
投資情報の早見表
※観測時点の数値です
ポートフォリオ情報・上位物件
🥇IIF 羽田空港メインテナンスセンター（インフラ） 411億円
🥈IIF 湘南ヘルスイノベーションパーク（R&D）385億円
🥉IIF 神戸地域冷暖房センター（インフラ）181億円
🟡IIF 武蔵村山ロジスティクスセンターII（物流施設）168億円
🟡IIF市原マニュファクチュアリングセンター（底地）159億円
🗾投資エリア
ポートフォリオは、関東地区が主体
東京方面、関西方面、中部、九州など他の地域もアセットの都合で海沿いになります
🏢アセット比重
半分は物流施設、もう半分はインフラ関係の不動産と言う構成
インフラ不動産は、旗艦物件の空港の様な生活に密着したもの以外にも、データセンターやR&D施設などが該当しています
🏠アセットタイプ
羽田空港、武田薬品の研究施設など、超大型物件のほか
要となっている物流施設は、一桁～十億円台くらいの中小の倉庫を数多く持っています
✅その他
底地は契約期間が長めで、IIFは一部の底地に満期まで５０年の物件もあります
２３年後期からCPI連動での賃料導入物件の取得に努める
トピック
✅直近利回り5.9％はJ-REITでも最上位、平均増配率4.3％も上位
✅既存物件の全体増収は２年で５％以上の上昇
※PF全体は増資分も含むため除外
✅更新改定物件にて、複数の高い賃料アップがピックアップ
➡物流施設３棟で8～23％上昇、工場１棟で25％
R&D施設２棟で7～15％上昇など
✅特筆するネガティブトピックは無いと思われます
✅巡航分配金は最低でも3280円／期くらいを想定している
✅財務指標は平均よりやや上位、LTVのみJ-REITでは下位を推移
（残存4.9年、金利0.7％台、LTV50％程度）
✅CPI連動賃料の導入された物件は、増資によりPFの14％
指標にひとこと
分配金利回り：5.90% 非常に高い
平均増配率４.３％（10年観測）
利回りは１０位以内の最上位ですが、高い騰落率による影響大
増配率はJ-REITでも上位のため、長期保有には丁度いいです
含み益：約1100億円（21.9％） やや高め
物流施設のバリューアップにより、２～６倍程度に評価額を上げた物件もあります
直近は10億程度の売却益があり、25年いっぱいも引き続き営業収益に上乗せされています
売却効果は１口あたり＋350円ほど
NOI利回り：5.58% かなり高い
改定による上昇率は安定しています
底地の割合や、大幅に評価額を上げた物件もあり、原資に対する稼ぎが良いです
NAV倍率：0.94 やや割安
半年程度で-6％程度の投資口騰落率があり、12万弱推移から中々抜け出せない状況です
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：115,000円（利回り6.0％）
インフラ不動産やデータセンター、企業の研究開発施設など、経済活動に必須の不動産が多くあり、契約年数も全体的に長い
一方でCPI連動した賃料の導入など、物流系がやや苦手とするインフレ対応策も実施しており、増配率も高いため安値の今こそ購入したい銘柄と考えています
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
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