はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
- ジャパンエクセレント投資法人（8987）
を取り上げたいと思います。
本ブログに目を通して頂くにあたり、主観による感想も含むことを御理解の上、
最終的な証券の売買は、個人の責任の範疇にてお願いいたします。
そもそもJ-REITとは何ですか？
ジャパンエクセレント投資法人の投資情報
引用：企業HPはここ👈
基本情報
ジャパンエクセレント投資法人（略称：JEI）
ジャパンエクセレント投資法人
2006年6月に誕生した、オフィス特化型J-REITの１つ
スポンサーは日鉄興和不動産や、第一生命などが務めています
投資情報の早見表
※観測時点の数値です
ポートフォリオ情報・上位物件
🗾投資エリア
ポートフォリオは、古参オフィスらしくほぼ東京
そのうち半分が都心の物件になっています
🏢アセット比重
純粋なオフィス特化のため、割合はオフィス100%です
🏠アセットタイプ
物件の規模としては、数十億円の中規模なオフィスが主体
スポンサー由来の物件の数が多いです
✅その他
25年は、40億円分の自己投資口取得＆消却の予定があります
トピック
✅24年の分配金は2800円台に上方修正された
➡23年度の予想では2600円くらいとされていた
✅25年度は、前後期とも賃料改定は＋6％ほどある
✅25年の6月に関しては、譲渡益剥落により2700円の予想
✅25年度は、退去面積が入居面積をやや上回る予想
➡賃料ベースで増額分の1.5倍影響あり
✅譲渡物件の中に一つ、16億の譲渡損物件あり
✅所有物件の半分は、マーケット賃料よりもマイナスギャップ
➡主にこの辺りのギャップ物件を上昇のチャンスにしたい
✅財務指標は標準的な内容ですが、
残存期間のみ4.6年になり、0.6年の期間的猶予が増えました
指標にひとこと
分配金利回り：4.51% やや高い
平均増配率１.３％（10年観測）
現在のJ-REIT水準からすると、利回り順位はやや低い位置
ですが譲渡益無しで4.5％は、比較抜きではそれなりに高い方です
含み益：約731億円（25.4％） やや高め
全体の含み益金額はほとんど変化なし
23年、24年に引き続き、戦略上の理由で評価マイナスで手放した物件がありますが、新たに6億ほどマイナス評価になった物件も発生中
NOI利回り：4.58% 高め
一部物件で増額改定は行われているものの、退去や稼働率が若干低下した事によりトータルでは停滞ないし、賃貸収入が微減しています
NAV倍率：0.70 大幅な割安
前述の通り、自己投資口の取得と消却による価値上昇が、25年には図られる予定になっています
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：114,000円（利回り5.0％）
別の銘柄の方が良いと思われます
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
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