はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
を取り上げたいと思います。
本ブログに目を通して頂くにあたり、主観による感想も含むことを御理解の上、
最終的な証券の売買は、個人の責任の範疇にてお願いいたします。
そもそもJ-REITとは何ですか？
サンケイリアルエステート投資法人の投資情報
引用：企業HPはここ👈
基本情報
投資情報の早見表
※観測時点の数値です
ポートフォリオ情報・上位物件
🥇S-GATE日本橋本町（オフィス） 141億円
🥈日立九州ビル（オフィス）100億円
🥉ホテルインターゲート東京 京橋（ホテル）89億円
🟡S-GATE赤坂（オフィス）70億円
🟡日比谷サンケイビル（オフィス）58億円
🗾投資エリア
ポートフォリオの割合は東京が主体ですが、流動的
23区の物件を手放し、九州、関西、北海道の比率を上げています
🏢アセット比重
以前は90%オフィスであったのに対し、
現在はオフィス比重を60%まで落とし、ホテルをを大幅増強
🏠アセットタイプ
最小でも30億以上の中規模物件以上
比重の高いホテルは『インターゲートホテルズ』と言う、比較的新興のブランドで、後楽向けでビジネスよりもかなり高価で、施設も充実しているタイプの模様
最小の部屋サイズが2名以上から
✅その他
去年の7月に、新しくJCRから『A+』の格付けを取得しました
トピック
✅25年の分配金は、24年に比べて減少📉
➡借入コストや、事業費用が増加したため
✅減額のテナントこそないものの、賃料改定は据え置きで占められている
✅借入の残存期間が2.3年と、他のREITに比べて非常に短い
✅含み益は上場来から年々減少している📉
✅物件売却により55億の利益をあげたものの、別物件で51億の売却損を喫しており、前の年の純利益への影響が多くなかった
✅対象のオフィスは、一時期の稼働率が9％にまで低下したもの
➡大規模なリバランスでホテル収益に舵取りをしている
指標にひとこと
分配金利回り：5.53% 高い
平均増配率－３.８％（5年観測）
J-REIT基準でも相当高い利回り
しかし、前年比でも減少を喫しており、同じくらいで増配を行うREITはあります
含み益：約54億円（5.3％） 非常に少ない
物件によってばらつきはあるため、全くない訳ではないものの、
含み損によって相殺しているような状況でもあるので、分配金の寄与度は少ない
NOI利回り：4.02% 普通
23年度にて、稼働率が9％まで低下したオフィスを売却
大規模なリバランスにより標準的なNOI利回りには回帰しました
NAV倍率：0.71 大幅な割安
含み益は年々減少し、一口NAVも減少しており、投資口価格も減少しているため、結果としてNAV倍率は変わってないと言う状況
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：80,000円（利回り5.7％）
ホテルの様な、一種の『天災』のような感じで減配を喫したりするのとは、完全に別ベクトルで色んな所が減っていっていますね
増配率はマイナス、含み益は年々減少、にも拘らず利払いは確実に上昇していく筈なので、敢えて選ぶ必要は無さそうです💧
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
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— たっつん＠J-REIT推し投資家２年生🔰＆ブログ２年生🔰 (@tatsu326099) 2025年2月26日
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