はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
を取り上げたいと思います。
本ブログに目を通して頂くにあたり、主観による感想も含むことを御理解の上、
最終的な証券の売買は、個人の責任の範疇にてお願いいたします。
そもそもJ-REITとは何ですか？
森トラストリート投資法人の投資情報
引用：企業HPはここ👈
基本情報
投資情報の早見表
※観測時点の数値です
ポートフォリオ情報・上位物件
🥇東京汐留ビルディング（オフィス） 825億円
🥈神谷町トラストタワー（オフィス）516億円
🥉シャングリ・ラ 東京（ホテル）492億円
🟡ONビル（オフィス）399億円
🟡紀尾井町ビル（オフィス）343億円
🗾投資エリア
ポートフォリオは大半が東京5区で占められており、
上位のオフィスやホテルが集中する形になっています
🏢アセット比重
60%のオフィスと30%のホテルが主体で、
かなり景気敏感色の強いJ-REITとなっています。
🏠アセットタイプ
ほとんどが数百億円規模の物件で占められています
4000億を超える資産規模ながら、たったの20棟しかないと言う凄まじさ
ホテル物件のグレードは高く、1人利用でも2~3万円は硬い
特にトップのシャングリ・ラに至っては最低でも10万😲
✅その他
トピック
✅オフィス、ホテルの収益が両方とも増加
➡特にホテルの上振れ幅が大きく、1口換算で41円も増
➡25年度も予想では引き続きホテル収益増加
➡中心物件のシャングリラホテルは2019年の時期以上
✅改定による増額に対応したオフィスは全体の20%ほど
✅25年の分配金は、24年に比べて減少📉
➡テナント退去物件の売却益が剥落
✅26年に大口の移転による退去予定があり、今後の動向は未定
✅借入の残存期間が2.9年と短い
✅リファイナンスによる借入の平均が、0.1％ほど前の年より増加
➡それでも0.67％であり、平均よりは控えめに抑えられている
➡25年度の見込みでは0.8％を超えてくる
✅オフィス退去分の収益減が、ホテルによる増加分を相殺してしまっている
指標にひとこと
分配金利回り：5.56% 高い
平均増配率－２.１％（10年観測）
今年は前年よりも分配金は低下しています。
大きな物件の売却益を去年まで計上していたのですが、それが剥落するため
含み益：約453億円（10.2％） やや少ない
含み損益は物件によりまちまち
よりによってテナント退去対象に入っているビルが、取得額に対して90％くらいの鑑定額となっており含み損物件なのも痛手
NOI利回り：3.59% やや低め
オフィスもホテルも賃料単価自体は上昇しているので、大口退去のある物件に早い段階で新しいテナントと契約できる事に期待です
NAV倍率：0.87 割安
NAV倍率的にはかなり割安ではあるものの、上のトピックの通りなのでチャンスかと言われると微妙な所
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：60,000円（利回り5.7％）
特別に、売却益が純利益の40%くらいを占めていた14~16年頃はともかく、売却益の無い18年前後と比べても、売却益込みですら減配を喫しているのが辛いところ
20年~22年ごろはホテル事情が事情なので仕方ありませんが、単価も上がり稼働率も回復してなお下回っている
そう言う状態であるので、シンプルな増配の期待も薄いです
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
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— たっつん＠J-REIT推し投資家２年生🔰＆ブログ２年生🔰 (@tatsu326099) 2025年2月26日
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