はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
- いちごオフィスリート投資法人（8975）
を取り上げたいと思います。
本ブログに目を通して頂くにあたり、主観による感想も含むことを御理解の上、
最終的な証券の売買は、個人の責任の範疇にてお願いいたします。
そもそもJ-REITとは何ですか？
いちごオフィスリート投資法人の投資情報
引用：企業HPはここ👈
基本情報
いちごオフィスリート投資法人（略称：IOR）
投資情報の早見表
※観測時点の数値です
ポートフォリオ情報・上位物件
🥇いちご神宮前ビル（オフィス） 72億円
🥈いちご丸の内ビル（オフィス）67億円
🥉いちご恵比寿グリーングラス（オフィス）59億円
🟡いちご秋葉原ノースビル（オフィス）55億円
🟡いちご五反田ビル（オフィス）51億円
🗾投資エリア
投資エリアはスタンダードな東京重視
また関西に加えて、福岡～熊本と言った九州の比重も、前年よりも増えています
🏢アセット比重
当然オフィス特化！…ではなく、若干量の商業施設を含んでいます
物件の数としては3棟のみ
🏠アセットタイプ
10億ほどの小規模物件～数十億の中規模オフィスが中心
また基本的に築古の割合が高い
商業施設も駅から数分の距離に、小規模なモールタイプを構えています
✅その他
Jリーグ観戦のチケットの抽選優待があり、1口保有で応募できる
ホームページの不動産ポートフォリオでソート機能が少なく、ほとんど意味をなさないため、特定の物件を探したり、ポートフォリオ割合を調べたりするのが非常に面倒
トピック
✅10年近くぶりに、第三者割当で増資を行い6棟の物件を獲得
✅一口NAVは急激に下降していた所から、21年頃の水準に回復
✅24年は漸く賃料の改訂に増額のテナントがある
➡平均増額率8～12％と、23年以前と異なり高い数値
✅入替えの新規契約においては、テナント単位では40～50％のアップ
➡全体の7割以上が増額に応じている
✅物件がJ-REITの中でもかなりの築古
✅物件売却益が剥落のため、25年の予想分配金は下降
➡EPUも24年に比べると数十円落ちている
✅平均借入金利は0.99％と、J-REIT全体では相当高い方
（残存期間は標準的で、固定率は90％台後半の高い割合）
指標にひとこと
分配金利回り：5.54% 高い
平均増配率３.１％（10年観測）
24年基準でなくとも利回りは高い方
ただし売却益を除くと、19年頃から分配金の水準はあまり変わっていません
含み益：約553億円（25.1％） やや多い
去年、一昨年と売却益によりかなりの一時的増配を行っていました
NOI利回り：5.13% 高め
トーセイと同じく築古バリューアップにより、原資に対して高い収益を得る方向性
永らく減額更新で相殺したり、ほぼ100%据置きが続きましたが、25年以降には上向く可能性はあります
NAV倍率：0.87 割安
増配傾向とは言い難いですが、利回り自体は高いのでそこまで悪い水準ではないとも考えられます
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：75,000円（利回り6.0％）
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
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— たっつん＠J-REIT推し投資家２年生🔰＆ブログ２年生🔰 (@tatsu326099) 2025年2月26日
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