はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
を取り上げたいと思います。
本ブログに目を通して頂くにあたり、主観による感想も含むことを御理解の上、
最終的な証券の売買は、個人の責任の範疇にてお願いいたします。
そもそもJ-REITとは何ですか？
三井不動産ロジスティクスパーク投資法人の投資情報
引用：企業HPはここ👈
基本情報
三井不動産ロジスティクスパーク投資法人
2016年8月に誕生した、物流施設特化型J-REITの１つ
スポンサーは三井不動産が務めており、
2024年に、『アドバンス・レジデンス』との合併を果たしたことにより伊藤忠との共同スポンサー体制となっています
投資情報の早見表
※観測時点の数値です
ポートフォリオ情報・上位物件
🥇MFLP茨木（物流施設） 589億円
🥈アイミッションズパーク柏2（物流施設）386億円
🥉アイミッションズパーク印西（物流施設）291億円
🟡アイミッションズパーク市川塩浜（物流施設）243億円
🟡MFLP堺（物流施設）236億円
🗾投資エリア
投資エリアは関東比率が非常に多い66％を占める
元MFLPの物件は、圏央道と国道16号を中心に
元ADRの物件は、千葉県の割合がかなり多い
🏢アセット比重
ほぼ物流施設となっており、5％少々のその他アセットは
トラックやバスのメンテナンスセンター（ADR由来）の物件となっています
🏠アセットタイプ
最新の物流系で、100億～500億の大型倉庫割合が非常に多い
ほぼスポンサー開発由来の物件かつ、築年数がどれも若い
居住性を改善し、倉庫らしからぬ内装を以って、従業員の憩いに寄与せんとするデザイン性も特徴
✅その他
合併の他、投資口の分割を行いサイズ感が改善しました
トピック
✅平均増配率は、全REITの中でも非常に高い8%（現時点）
✅合併による負ののれん260億の発生により、還元の手段が増える
✅40％を切る余裕のあるLTVに加え、借入の残存も5年程と長め
かつ平均金利も目安未満と、財務指標がどれも優秀
✅目立ってネガティブなトピックは無いように思われます
✅主に東京のマーケットで空室率が6％くらいあるのは変わらず
➡ダブルスポンサーのリーシング力で高稼働を維持して頂きたい
指標にひとこと
分配金利回り：4.69% 高い
平均増配率８.０％（8年観測）
合併前の時点で、どちらのREITも更新や入替えで6～7％くらいの成長を見せるなどしており、期待が高まります
含み益：約872億円（23.2％） やや多い
含み益はそこそこ
去年同様に、今のところは本業に注力している状態になっており、基本的には内部成長頼みです
NOI利回り：4.82% 高め
具体的な増額割合は不明ながら、契約更新ないし新規契約の対象面積は、今期も95％のテナントが増額改定に応じる構え
NAV倍率：0.87 割安
さすがに10万円をちょっと下回った年始ほどではないものの、充分過ぎるほど割安ではあるのでチャンス継続中だと思います
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：100,000円（利回り4.9％）
合併によって更に強靭な体制を構築したと思われ、安定志向を重視するなら取得しない選択肢はない
…と個人的には思う次第
都合、まだ4口しか保有していないため、流石にこれ一本に集中させるわけはいかないにしても、次回の取得では優先取得したい銘柄ですね
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
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— たっつん＠J-REIT推し投資家２年生🔰＆ブログ２年生🔰 (@tatsu326099) 2025年2月26日
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