はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
- 日本ロジスティクスファンド投資法人（8967）
を取り上げたいと思います。
本ブログに目を通して頂くにあたり、主観による感想も含むことを御理解の上、
最終的な証券の売買は、個人の責任の範疇にてお願いいたします。
そもそもJ-REITとは何ですか？
日本ロジスティクスファンド投資法人の投資情報
引用：企業HPはここ👈
基本情報
日本ロジスティクスファンド投資法人（略称：JLF）
投資情報の早見表
※観測時点の数値です
ポートフォリオ情報・上位物件
🥇横浜町田物流センター（物流施設） 255億円
🥈新木場物流センターⅡ（物流施設）153億円
🥉草加物流センター（物流施設）144億円
🟡市川物流センターⅡ（物流施設）140億円
🟡東雲物流センター（物流施設）118億円
🗾投資エリア
投資エリアは関西圏が半分以上を占めている
分布の主体は国道16号を囲うような配置
東京湾沿い中心の分布もあり、都心5区以外の東京割合も多い
🏢アセット比重
純粋な物流特化100%です
🏠アセットタイプ
十億～数十億の中規模な倉庫メイン
物件の取得競争が激化する前の物件が多いので、90年代～00年代の建築物件中心で、物流系ではやや築古な部類
✅その他
去年末に投資口を3分割する事で、30万ほどだった投資口が10万弱に
トピック
✅分配金はJ-REIT平均よりやや下回りながら、
ここ10年の平均増配率も4.4％とかなりの物かつ、長期の右肩
✅物件含み益は堂々のトップにして唯一の60%台
➡物件再開発で含み益が生じやすい構造を持っている
✅自己投資口の2.5％を取得して、夏頃に消却する事を表明
✅平均借入金利0.68％が、22年～25年の現在にかけて維持されている
✅特に目立ったネガティブ要素は無いように見受けられます
✅調達の残存期間が3.7年と、数年前から少し短くなった
➡固定の比率は100%のままを維持している
指標にひとこと
分配金利回り：4.30% 高め
平均増配率４.３％（10年観測）
平均やや下ながら安定して右肩で伸びているため、利回りと伸び率のバランスは⭕
直近よりも将来的な部分に期待を
含み益：約1589億円（60.6％） 一番高い
含み益が上がり易い運用構造もあり、堂々の一位
2020年には、分配金が倍化するほどの売却要件もあったようです
NOI利回り：5.57% 高い
事業の平均成長率は、独自の資料内では6.6％と紹介されています
平均契約が5年以内で、再契約時に10～15％ほど増額される事例が多い模様
NAV倍率：0.89 やや割安
一昨年などはNAV倍率がかなり高価でしたが、現在は17~18年と同じくらいの割安倍率
分配金は継続上昇中で、利回りもその当時より高いです
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：90,000円（利回り4.4％）
新進気鋭の物流REITよりもかなり年期があり、目先の利回りでは1歩譲る部分もあるものの、
財務的な指標面ではそれらよりも勝っているため、財務指標を重視したい人には、こちらの銘柄の方が良いと思われます
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
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— たっつん＠J-REIT推し投資家２年生🔰＆ブログ２年生🔰 (@tatsu326099) 2025年2月26日
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