はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
- 投資法人みらい（3476）
を取り上げたいと思います。
本ブログに目を通して頂くにあたり、主観による感想も含むことを御理解の上、
最終的な証券の売買は、個人の責任の範疇にてお願いいたします。
そもそもJ-REITとは何ですか？
投資法人みらいの投資情報
引用：企業HPはここ👈
基本情報
投資法人みらい（略称：みらい）
投資情報の早見表
※観測時点の数値です
ポートフォリオ情報・上位物件
🥇川崎テックセンター（オフィス）232億円
🥈品川シーサイドパークタワー（オフィス）203億円
🥉東京フロントテラス（オフィス）106億円
🟡新宿イーストサイドスクエア（オフィス）100億円
🟡イオン葛西店（商業施設）94億円
🗾投資エリア
メイン投資エリアは東京23区と関西圏が共に30%弱で同程度
その他ホテルは中国地方、九州沖縄、東北地方らの地方に偏る
🏢アセット比重
オフィスが50%強の比重であること、他のアセット比重含めて以前から変わらず
23年の増資等でホテル3棟、レジデンス1棟などを取得
25年の2月には、オフィス2棟の取得を行っている
🏠アセットタイプ
要のオフィスは都心から外れた中規模以下の物件が主体
ホテルは取得している地方を問わず、ビジネス用途として名前を聞くシティホテル級未満のみを所有
✅その他
直近の物件譲渡では、24億の譲渡益と、22億の譲渡損で相殺する取引を実施
トピック
✅分配金利回りは概ね5％以上となる一方で、平均増配率は2％程度と低位
➡コンスタントに分配金1,200円／期前後は出ている
✅前期決算においてはホテルの変動賃料増加がプラス要因
➡前々期に対してがプラス60%近い増加率
➡プレスリリースでも頻繁にホテル賃料増加の報告あり、物件に依っては前年比で1.7倍程度の伸びも
✅予想1,210円／期に対して、今期は1,300円へ上方修正あり
✅オフィスはほとんどが賃料更新維持になっており、収入への影響がほぼない
➡平均金利が0.06%上昇した影響と相殺か、ややマイナス影響
✅借入残存期間は平均よりやや短い3.3年ほど
➡平均金利は、今の時期を考えると0.7％は低めに収まっている
指標にひとこと
分配金利回り：5.67% 非常に高い
平均増配率２.２％（8年観測）
利回りはJ-REITでは常に高水準を維持している
一方で、増配率は高くなく、資産の多くを占めているオフィスの更新はかなり停滞気味です
含み益：約157億円（8.8％） 非常に低い
50％を超える含み損の物件を売却
分配金への影響を避けるために、同等の含み益を持つ物件で売却相殺するなど、良い状況ではない模様
NOI利回り：4.66% 高め
現状はホテルの収益に依存している格好になっています
中核をなしている筈のオフィスの状況がよろしくないため、安定して上昇してくれる様には受け取れません
NAV倍率：0.84 割安
上場初期のNAV倍率とほとんど同じ水準
多少上下した時期も、他の銘柄ほど変化しておらず、いつでも購入可
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：42,000円（利回り6.0％）
前回のスターアジアと似たような所で、
収益の増加要因がホテルに依存している状態と思われ
このままホテルの需要がコンスタントに維持され、単価上昇による出来高に反映されればいいのですが、そうでなかった時の事を思うと、オフィスの方が伸びてない事もあり非常に不安です
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
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— たっつん＠J-REIT推し投資家２年生🔰＆ブログ２年生🔰 (@tatsu326099) 2025年2月26日
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