はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
日本都市ファンド投資法人（8953）
を取り上げたいと思います。
本ブログに目を通して頂くにあたり、主観による感想も含むことを御理解の上、
最終的な証券の売買は、個人の責任の範疇にてお願いいたします。
そもそもJ-REITとは何ですか？
日本都市ファンド投資法人の投資情報
引用：企業HPはここ👈
基本情報
日本都市ファンド投資法人（略称：JMF）
2002年3月に誕生した、総合型J-REITの一角
スポンサーは『KKR』で産業ファンド投資法人とは投資分野を分けている
投資情報の早見表
※観測時点の数値です
ポートフォリオ情報・上位物件
🥇ツイン21（商業施設）598億円
🥈mozo ワンダーシティ（商業施設）555億円
🥉東戸塚 オーロラシティ（商業施設）505億円
🟡JMFビル赤坂02（オフィス）424億円
🟡ならファミリー（商業施設）349億円
🗾投資エリア
メイン投資エリアは東京圏と関西圏が共に40％弱で同程度
オフィスが東京中心で、商業施設が関西圏中心のほか、
福岡や北海道と言った地方の都市にも物件数多い
🏢アセット比重
商業施設主体で全体の３分の２を占める
従来はオフィスとのほとんど二極であったが、24年になりレジデンスを取得し、こちらは現在総取得額の4%程
🏠アセットタイプ
メインは都市または郊外の超大型商業施設
100億円規模の大型オフィス、または商業との複合施設
商業施設はその規模からモール形式の物件が大半になっている
✅その他
通常の物件収入の他、私募リートへの投資も行っている
トピック
✅25年前期は24年から20％増配し、前後期とも2800円前後に
➡年間利回りにして5.75％となる（ただし売却益60億の比重が大きい）
✅25年後期は、前回予想に対して+70円の上方修正
✅更新改定状況は、ポートフォリオ全体で+7.8％
➡主力の商業施設が、アセット別で10％近い増加率
✅さらに次の期は、利払いの上昇や物件のダウンタイム減少分が、内部成長を上回ってしまっている
➡特に内部成長≒利払い増加のレベルに
指標にひとこと
分配金利回り：5.75% 非常に高い
平均増配率２.７％（10年観測）
一躍利回りで上位勢に食い込む
ただし今年に限っては売却益の比重がとても大きいので、それを除いた増配状況としては、平均で１％くらいに留まります
含み益：約2410億円（17.3％） やや少ない
今年を除いても、資産入れ替え目的の売却は多め
NOI利回りが低いとされる物件を、簿価の1.5～2倍ほどで売却し、当面の分配金を2700円以上確保する予定はある様です
NOI利回り：4.38% やや高め
本業収入のここ数年の増加率は、3～4％を推移して比較的安定
東京以外の物件は賃料のマイナスギャップが大きいので、こちらが改善されると嬉しい所
NAV倍率：0.84 割安
コロナの時ほどでは無いにせよ、投資口価格はズルズル下がったまま
通常の物件購入でなく増資を行われたのが、あまり良くなかったかも知れません
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：93,000円（利回り6.0％）
増資を連発されると怖い
最近のJ-REITが投資口取得の機運が高まったり、実際に行われている中で、大規模な増資を行われるのが少々怖いと思いました
今回は増資によって一口分配金が下がるような事にはなりませんでし、ここ最近は投資口価格も上昇しているものの、通常の物件取得に留まらないのはちょっと不安です
売却益に依存しない、本業収入をしっかり確保して頂きたいですね
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
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— たっつん＠J-REIT推し投資家２年生🔰＆ブログ２年生🔰 (@tatsu326099) 2025年2月26日
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