はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
を取り上げたいと思います。
本ブログに目を通して頂くにあたり、主観による感想も含むことを御理解の上、
最終的な証券の売買は、個人の責任の範疇にてお願いいたします。
そもそもJ-REITとは何ですか？
積水ハウス・リート投資法人の投資情報
引用：企業HPはここ👈
基本情報
投資情報の早見表
※観測時点の数値です
ポートフォリオ情報・上位物件
🥇 ザ アイビー オン ボーレン（米住居）515億円
🥈赤坂ガーデンシティ（オフィス）500億円
🥉本町南ガーデンシティ（オフィス）440億円
🟡シティ リッジ（米住居）402億円
🟡御殿山ＳＨビル（オフィス）309億円
🗾投資エリア
メイン投資エリアは東京だけで75％
また、表示外では資産の16%ほどが海外（米ワシントン）
海外展開をする珍しいJ-REITの1つになっている
🏢アセット比重
比率はオフィスが25％、レジデンス75％に分かれています
以前はオフィスが中心の一般的なポートフォリオ配分だったところ、24年の夏ごろから大幅な方針転換によって住居主体に変化
同時にこのころ、ポートフォリオの30%までを上限に、海外出資の方策も打ち出す
🏠アセットタイプ
4～5億円ほどの小型から、数百億円の超大型物件まで色々
小型物件の棟数はかなり多く、シングルタイプが6割を占める
22年竣工して、一気にポートフォリオの上位に躍り出たアメリカ２大マンションが目を惹く
✅その他
トピック
✅利回りは現状で5.8％程度と非常に高く、
ちょうど10年目の平均増配率も計算上7~8%はある
✅発行投資口の0.8％ほど、自己投資口の取得消却を実施
✅住居はシングル～ファミリーまで部屋タイプを問わず、
22年を境目に新規、更新改定のどれも続伸継続中
✅ネックになる物件が売りに出されたため、残りで大問題は今のところ無いようです
✅実質的な住居REITへの舵取りによって安定重視の方策
✅米国物件は足元稼働率を優先により、4%少々の一時減益
✅28年まで10期の間、20億ずつの譲渡益が発生
➡大口退去で稼働率が半減し、その後に回復の見込みもないと判断された大型物件の譲渡で、残る物件に限れば稼働率は100%安定中
指標にひとこと
分配金利回り：5.81% かなり高い
平均増配率８.２％（10年観測）
分配金の比重はとても高いですが、売却益の占める割合がかなり多いです
24年後期に至っては、純利益のだいたい70%近く
含み益：約995億円（17.9％） やや低い
継続的なオフィスの売り出し以外は、積極的な日米の住居追加取得の流れになっているので、含み益の顕在化よりも資産価値の評価が家賃の上昇に繋がる事を期待
NOI利回り：4.18% 標準的
主力の住居稼働率が良好なのと、稼働率を優先した事による一時的な賃料減衰の戻しが入ることで、賃貸事業収益はいい方向に向かう予想はされています
NAV倍率：0.89 割安
年明けから78000円±の範囲をずっと行き来しており、24年の間も基本その辺りしか推移していないので、分配金目的なら特にタイミングを考慮する必要が無さそう
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：75,000円（利回り6.0％）
インカム目的なら⭕
23年前後はオフィス動向に悪いニュースが多かった所、
住居主体に方向性を変えたことで安定感が増しつつあります
28年頃までは、予定されている分割譲渡への分配金が依存する割合も高いですが、その間に徐々に賃貸収入が上昇して、EPUでしっかりと同じくらいの稼ぎが出して頂きたいですね
投資口価格が変わり映えしてないのがネックですが、シンプルに家賃重視ならいつでも購入可能と言う事で一つ
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
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— たっつん＠J-REIT推し投資家２年生🔰＆ブログ２年生🔰 (@tatsu326099) 2025年2月26日
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