はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
大和証券オフィス投資法人（8976）
を取り上げたいと思います。
本ブログに目を通して頂くにあたり、主観による感想も含むことを御理解の上、
最終的な証券の売買は、個人の責任の範疇にてお願いいたします。
そもそもJ-REITとは何ですか？
大和証券オフィス投資法人の投資情報
引用：企業HPはここ👈
基本情報
大和証券オフィス投資法人（略称：DOI）
投資情報の早見表
※観測時点の数値です
ポートフォリオ情報・上位物件
🥇新宿マインズタワー（オフィス）669億円
🥈コンカード横浜（オフィス）381億円
🥉Ｄａｉｗａリバーゲート（オフィス）280億円
🟡Ｅ・スペースタワー（オフィス）240億円
🟡Ｄａｉｗａ渋谷スクエア（オフィス）160億円
🗾投資エリア
メイン投資エリアは東京だけで90％
古参のオフィス銘柄らしく特化されている
🏢アセット比重
比重はオフィス専門と言う事で、言わずもがなの100%です
🏠アセットタイプ
都心オフィス型らしい、100億以上の大型物件も多い
PML値が7％前後と、森ヒルズなどに比べるとちょっと高いものの、オフィスビルの目安から見れば良好な水準
✅その他
トピック
✅数年前から分配金を7000円弱の一定ラインに安定して保っている
✅更新賃料の増額率はトータルで7.5％📈
➡10%以上の増額になったテナントは対象面積の3割にも上る
✅25年の収益予想は、賃貸部分のみで売却込みの24年後期並
✅24年後期～25年後期までの3期の間、1口純利益は7500円前後
➡6920円／口を維持しつつ、超過分は圧縮積立金へ
✅現在の分割が進んでいるJ-REITの中で、3番目に単価が大きいので、個人目線での参入コストが重い
指標にひとこと
分配金利回り：4.56% やや高い
平均増配率３.９％（10年観測）
利回りは今のJ-RIET基準でセクター問わずなら、やや低い方
一方で、積立金への組み入れによって後々、補填による最低保証や底上げ安定の期待あり
含み益：約1488億円（31.6％） かなり高い
含み益はかなり高く、含み益の顕在化もある程度行われています
利益の活用は前述の通り、安定を取る構え
NOI利回り：4.27% 普通
ここ数年は改定状況が思わしくありませんでしたが、マーケット上昇に合わせてかなりの上昇率を見せてきました
25年は改定でも増額に応じる割合が更に増えると予想されています
NAV倍率：0.76 かなり割安
投資口価格が20年頃と同等になっており、分配金が一定に維持されている部分も含めて、ある意味では購入に丁度よい機会とも
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：280,000円（利回り4.9％）
24年からは賃料の更新も含めて順当に行くと予想されており、1口当たりの分配金水準がいつ頃から伸びるのか
25年いっぱいが予想通り現状維持だとして、前期に当たる5月決算で、26年の予想がどのようになるかですね
仕込みには丁度いい可能性がある一方で、分割による個人参入障壁崩しの流れに残されているので、可能であれば2分割以上あると嬉しいですね
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
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— たっつん＠J-REIT推し投資家２年生🔰＆ブログ２年生🔰 (@tatsu326099) 2025年2月26日
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