はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
グローバル・ワン不動産投資法人（8958）
を取り上げたいと思います。
本ブログに目を通して頂くにあたり、主観による感想も含むことを御理解の上、
最終的な証券の売買は、個人の責任の範疇にてお願いいたします。
そもそもJ-REITとは何ですか？
グローバル・ワン不動産投資法人の投資情報
引用：企業HPはここ👈
基本情報
グローバル・ワン不動産投資法人（略称：GOR）
投資情報の早見表
※観測時点の数値です
ポートフォリオ情報・上位物件
🥇楽天クリムゾンハウス青山（オフィス）280億円
🥉豊洲プライムスクエア（オフィス）210億円
🟡平河町森タワー（オフィス）182億円
🟡グローバル・ワン名古屋伏見（オフィス）173億円
🗾投資エリア
メイン投資エリアは古参オフィスとしては東京が50%と控えめ
関西割合が20%越えと高い
北海道は2年半ほど前に、当時で築1.3年の札幌物件を取得した事による
🏢アセット比重
オフィス特化であるため100%オフィスになっています
🏠アセットタイプ
100億弱～の割合がとても多く、物件の平均規模が大きい
物件数が少ない事に加えて、特定のテナント保有割合も大きい
✅その他
トピック
✅今年に限れば利回り6％を超え、28年までの目標として3200円／期を掲げている
➡一方でその利益は半分が売却益由来となっている
✅自己投資口の取得消却を実施した
✅24年～26年にかけての予想で、EPUが期ごとに減少していく📉
➡外部成長、内部成長、財務の３本立てで▲
✅平均金利は前期から0.1％増加し、0.82％に増加
✅横浜の物件が半年ほど稼働率80％にまで低下
➡前期いっぱい3月の時点で、回復はしている模様
✅テナント入れ替えの増減率は3期連続のマイナスとなり、
前期は-6.4％の逆記録更新をしている
✅10年平均では増配率7.8％となり全REIT中でもトップになるが
今年の分配金は約半分が売却益由来となっている
指標にひとこと
分配金利回り：6.18% 非常に高い
平均増配率７.８％（10年観測）
上述の通り、今年度分配金のうち半分くらいは売却益によるもの
今年ほどではないが来年も売却益の割合は多い模様
含み益：約416億円（22.6％） やや高い
28年いっぱいまでの予定として、物件の分割譲渡によって3200円を下限にした分配金を維持しつつ、NOIによる比率を高めていくものとしている
NOI利回り：4.24% 普通
改定率の平均はギリギリ＋になっているものの、他REITの様に増額だらけと言った事は無く、マイナス方面のインパクト強い
NAV倍率：0.90 割安
24年締めの9月からすると、30％近く投資口価格が伸びています
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：110,000円（利回り7.2％）
去年から資産規模を大きく落とし、
トピック記載の通り、内部、外部、財務の３要素いずれもマイナスとなることで、EPUが減少し続ける予想と言うとんもでない事に…
あえて購入するならと前置きしたものの、実際には購入する理由が無いと言う印象です
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
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— たっつん＠J-REIT推し投資家２年生🔰＆ブログ２年生🔰 (@tatsu326099) 2025年2月26日
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