はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
日本プライムリアルティ投資法人（8955）
を取り上げたいと思います。
本ブログに目を通して頂くにあたり、主観による感想も含むことを御理解の上、
最終的な証券の売買は、個人の責任の範疇にてお願いいたします。
そもそもJ-REITとは何ですか？
日本プライムリアルティ投資法人の投資情報
引用：企業HPはここ👈
基本情報
日本プライムリアルティ投資法人（略称：JPR）
2002年6月に誕生した、総合型J-REITの一角
スポンサーは超老舗の不動産企業である『東京建物』
投資情報の早見表
※観測時点の数値です
ポートフォリオ情報・上位物件
🥇中野セントラルパークイースト（オフィス）529億円
🥈大手町タワー（底地）（オフィス）360億円
🥉オリナスタワー（オフィス）313億円
🟡新宿センタービル（オフィス）243億円
🟡東京スクエアガーデン（オフィス）184億円
🗾投資エリア
メイン投資エリアは東京が70%と古参らしい割合
関西を含む地方については、大阪、名古屋、福岡、仙台などの中心都市にいくつか物件を所有
🏢アセット比重
物件所有の4ぶんの3がオフィスで、若干量の底地もオフィスの底地であるので、実質80%オフィスのようなもの
残りの20％が商業施設と言う構成
🏠アセットタイプ
物件入替えによってトップに躍り出た、中野セントラルパークを筆頭に、100億を超える物件が15棟も
例外は川崎のダイスで、鉄道駅の目の前にかなり大型モールを構える
✅その他
トピック
✅8000円前後と、前の期から一気に400円ほど基本の分配金を増額
➡売却益由来を抜きにしても、7600円程のEPUも確保しており、内部留保を活用していた以前の下限水準と同等
✅平均金利0.78％は、去年、一昨年や他REITの上昇率などと比べてもはほぼ変わらず
➡0.02％の増加に収まっており、賃料の増額単価の方が2倍ちょっと勝っているので問題なしとの事
✅自己投資口1.4％の取得を掲げており、最新のプレスリリースで1％程度を完了している
✅今月末を基準にして、投資口価格を4分割にする予定
➡10万以下で取得できるので個人向けの負担がかなり低減
✅大きなネガティブ要素は起きていない様に見受けられます
➡芝原の退去も既に埋戻し再入居が済んでいる
✅平均契約期間が2年前後と短く、より改定のチャンスを多く儲ける事を利点として掲げる
指標にひとこと
分配金利回り：4.35% 標準的
平均増配率２.１％（10年観測）
全REITの中では平均よりやや下回るものの、掲げていた下限分配金7600円を24年の後期から脱却し、8000円台に上り詰めました
EPUでも以前の7600円近くあり、そこに内部留保を乗せてきている形
含み益：約1541億円（27.2％） やや高い
劇的な資産規模の上昇こそしていないものの、物件入れ替えはかなり頻繁に行われ、売却益の上乗せや積立金の確保に活用されており、来年までしっかり予定が組まれていますね
NOI利回り：4.41% 普通
改定については、23年の頃よりは格段に増額の割合が増えています
目標賃料未満の物件はかなり多いとの事なので、交渉がうまくいくことに期待
NAV倍率：0.93 やや割安
24年締めの12月から5万円、割合にすると15％も投資口価格上昇
オフィス系は投資口価格の上昇が著しいですね
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：332,000円（利回り4.8％）
去年挙げられていた大き目の退去も解消して、オフィス好調の後押しを受けて、成長率2%をぜひ達成して頂きたい所
現状では、J-REITで一番投資口価格が大きい銘柄ですが、まさかの4分割が実施で一口10万以下になるのもありがたい
分割後は、オフィス系安定枠に加える手もあるかも知れません
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
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— たっつん＠J-REIT推し投資家２年生🔰＆ブログ２年生🔰 (@tatsu326099) 2025年2月26日
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