はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
ユナイテッド・アーバン投資法人（8960）
を取り上げたいと思います。
本ブログに目を通して頂くにあたり、主観による感想も含むことを御理解の上、
最終的な証券の売買は、個人の責任の範疇にてお願いいたします。
そもそもJ-REITとは何ですか？
ユナイテッド・アーバン投資法人の投資情報
引用：企業HPはここ👈
基本情報
ユナイテッド・アーバン投資法人（略称：UUR）
2003年12月に誕生した、総合型J-REITの一角
スポンサーは総合商社の大手である『丸紅』と、
25年からは不動産事業を統合した『第一生命』の2社
投資情報の早見表
※観測時点の数値です
ポートフォリオ情報・上位物件
🥇ヨドバシカメラマルチメディア吉祥寺（商業施設）280億円
🥈心斎橋OPA本館（商業施設）228億円
🥉新宿ワシントンホテル本館（ホテル）211億円
🟡ロイヤルパインズホテル浦和（ホテル）175億円
🗾投資エリア
メイン投資エリアがかなりバラけており、この手の古参J-REITには珍しく東京が全域併せて3分の1に収まっている
商業施設、ホテルを中心に関東地域と関西圏の割合多い
🏢アセット比重
オフィス、商業施設、ホテルが中心で、いずれも2~3割間の均等配分
残りの20%ほどを、レジデンス、物流施設、ヘルスケア施設で概ね等分
🏠アセットタイプ
商業施設は、ランドマーク的立ち位置の大型施設から、10億～の中規模ショッピングセンターまで色々
ホテルはリゾートや、最低でもフルサービス以上はある、上等な物件主体
オフィスも階層で用途が分かれている複合施設が、関東以外の地方都市で中心になる物件として幾つも存在
レジデンスは、シングル・コンパクト・ファミリー以上を均等配分
✅その他
トピック
✅24年末の予想時点では、7650円／年となる
➡5月〆の4000円は、売却益が半減した状態でも賃料の増収で達成
➡27年度にかけての目標を8000円超と掲げる
✅ホテルは変動賃料の予想が前期比+10％は上昇する見立て
✅レジデンスは3タイプ全てで増額の流れにあり、全タイプ平均7~8%と高い上昇率
✅25年はオフィス稼働率が低下の予想、改定状況は未知
➡某関東の某社ビルを売却した事で、90％未満になるのは免れる
指標にひとこと
分配金利回り：4.88% やや高め
平均増配率２.７％（10年観測）
現在のJ-REIT平均レベルと言ったところ
3年以内に目標値の8000円を達成したら、現在基準で5%を超えてきます
含み益：約1884億円（26.8％） やや高い
次の決算発表に記されると思われる、3.6億の売却益では業績予想の変化なし
27年までで、資産規模の10%ほどが入替えないし売却対象になる予定
NOI利回り：5.54% 高い
地方や景気敏感系のアセットで、平均値を押し上げているのでJ-REITでも上位
25年の予想は主にホテルが牽引する事になりそうです
NAV倍率：0.93 やや割安
年末年始から、10%も投資口価格が上昇中で、利回り的な意味ではお得感がやや薄れてきました
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：150,000円（利回り5.1％）
ひとまず大問題になっていた物件は処分できたことと、ホテルや住居の後押しなどで売却益抜きの収入は上昇中
オフィスの稼働率のみ横這いでなく減少しているものの、入替え効果で収入自体は微増しているので、リーシングがうまく行ったら更にもうひと伸びしてくれそうですね
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
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— たっつん＠J-REIT推し投資家２年生🔰＆ブログ２年生🔰 (@tatsu326099) 2025年2月26日
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