たっつんの手探り投資生活~初心者J-REIT投資家~

J-REITマンを自称しながら、J-REIT個別銘柄やニュースの話をするブログ

【たっつんのREIT紹介メモ📝】CREロジスティクスファンド投資法人【J-REITで分配金】

 

 

はじめに

お疲れ様です、たっつん(@326099)です

 

今回は、

CREロジスティクスファンド投資法人(3487)

を取り上げたいと思います。

本ブログに目を通して頂くにあたり、主観による感想も含むことを御理解の上、
最終的な証券の売買は、個人の責任の範疇にてお願いいたします。

そもそもJ-REITとは何ですか?

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CREロジスティクスファンド投資法人の情報

引用:企業HPはここ👈

 

基本情報

CREロジスティクスファンド投資法人(略称:CRE)

2018年2月に誕生した、物流型J-REITの一角

スポンサーは物流施設開発の老舗『CRE

 

投資情報の早見表

※観測時点の数値です

 

ポートフォリオ情報・上位物件

全部で211582億円の物件を所持🏢

 

物件規模1位~5位

🥇ロジスクエア大阪交野(物流施設)224億円 

🥈ロジスクエア狭山日高(物流施設)177億円 

🥉ロジスクエア枚方(物流施設)150億円 

🟡ロジスクエア浦和美園(物流施設)130億円

🟡ロジスクエア三芳(物流施設)117億円

🗾投資エリア

メイン投資エリアは埼玉県、千葉県の関東が大半
旗艦クラスの大型倉庫を大阪に少数所持しており、資産規模の比率が高い

🏢アセット比重

物流特化らしく100%で、特定の底地なども無し
全ての物件をスポンサー由来の開発物件で統一しています

🏠アセットタイプ

現在ポートフォリオの中心になっている築浅の物件は、現代的なランプウェイorスロープ付きの巨大倉庫が主体

その他

 

 

 

 

トピック

ポジティブなトピック

✅発行済み投資口の1.1%を、取得および消却が予定通り完了

 

 

ネガティブなトピック

✅借入れ平均金利が0.84%と、去年から0.13%も増加している
 ➡直近の借入れは平均が5年ほどと短く、残存期間も3年を割る
 ➡金利自体も1.5%以上ある

 

 
中立的なトピック

✅25年の分配金は3782円/期の通し予定で、前回に続いて横這い
 ➡負債コストの増加は、賃貸収益の増加で相殺した状態

✅固定賃料かつ、契約期間の平均が7年以上と長めで、安定と引き換えに更新増額にはやや不利
 ➡年1回ペースで実施されていたPOが去年未実施

 

 

 

指標にひとこと

分配金利回り:4.90% やや高め
平均増配率3.5%(7年観測)

現在のJ-REIT平均レベルと言ったところ
投資口価格がさらに上昇すると、表面上の利回りは低下しそうです

 

含み益:約322億円(20.4%) 標準

23年までは毎年新しい物件を取得していた事もあり、含み益率は特に上昇せず
ポートフォリオ一番下の物件で、受益権の譲渡を行う予定はあるようで、これの売却益が2億ほど純利益には計上されます

 

NOI利回り:4.51% やや高い

REITが%単位での平均増額率アピールをしている中、ほぼコスト上昇と相殺してほぼ0%になっているのは、比較すると痛い所

 

NAV倍率:0.85 割安

24年は14万を切るほどで、流石にそこからは上昇しているもののまだまだ割安ではありますね

 

おすすめか?

オススメレベル:

希望投資口:151,000円(利回り5.0%)

 
同じロジ系なら別の銘柄優先か

同じアセット属性の他REITが、ポートフォリオ平均での増額率が何%もある点をアピールしてくる中で、まさかまさかの0%台
更新のあった箇所は8~9%の増加を見せていますが、面積的には多くないので全体にはほとんど影響してない格好
見た感じですと、5大商社系や三菱・三井あたりの銘柄の方が良さそうと言う印象ありますね

 

以上になります

今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです

 

前回のREIT紹介記事はこちら

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