はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
森ヒルズリート投資法人（3234）
を取り上げたいと思います。
本ブログに目を通して頂くにあたり、主観による感想も含むことを御理解の上、
最終的な証券の売買は、個人の責任の範疇にてお願いいたします。
そもそもJ-REITとは何ですか？
森ヒルズリート投資法人の情報
引用：企業HPはここ👈
基本情報
森ヒルズリート投資法人（略称：MHR）
2006年11月に誕生した、オフィス型J-REITの一角
スポンサーは『森ビル』が務めております
投資情報の早見表
※観測時点の数値です
ポートフォリオ情報・上位物件
🥇六本木ヒルズ森タワー（オフィス）1154億円
🥈アーク森ビル（オフィス）625億円
🥉虎ノ門ヒルズ 森タワー（オフィス）563億円
🟡赤坂溜池タワー（オフィス）439億円
🟡愛宕グリーンヒルズ（オフィス）421億円
🗾投資エリア
メイン投資エリアは東京のみ
それも都心５区だけで90％以上を占めています
🏢アセット比重
商業施設用の底地、レジデンス込みの複合施設を僅かに保有していますが、公的なサイトではオフィス特化として扱われています
🏠アセットタイプ
旗艦の六本木森ヒルズを筆頭に、ランドマーク的な立ち位置の物件保有に重きを置いています
一番下のオランダ森ヒルズですら、50％ほどの共有持ち分のみで163億円もの価値がある
✅その他
トピック
✅圧倒的な耐震性能、PML値は1～2％程度
➡一般建造物なら10～15％目安、優秀とされる他REITでも5％～と言う中での数値
✅自己投資口（発行済み1.6％）の取得を6月末に完了する
✅現在の借入金利は0.63％で他のJ-REITに比べるとかなり低め
➡JBFの様に、上には上がいたりもする
✅
✅所謂、固定賃料マスターリースで安定した収入を得る
➡現在、オフィス上昇の流れが活発のため出遅れにもなる
✅直近の半年ごと増配率は、各期＋10円のため0.3％くらい
指標にひとこと
分配金利回り：4.59% やや高い
平均増配率２.８％（10年観測）
分配金の金額はとても安定する
一方で、直近の増配率に関しては、他のREITに対しても遅れを取っています
含み益：約1089億円（27.1％） やや高い
ラフォーレ原宿を段階的に売却して、DPUの安定化に活用中
他には虎ノ門森ヒルズの持分を、追加購入して増加させるなど
NOI利回り：3.53% 低め
物件の価値がものすごく高いオフィス銘柄共通の、見かけ上の数値の低さで、これ自体は良いのですが
前述の固定賃料マスターリースがあるため、他REITのオフィスビル決算のようなインパクトのある報は出てきません
NAV倍率：0.86 割安
年始から大体1万円くらいは、投資口価格が上昇しています
2021～2年ごろに比べると、まだ相当割安ですね
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：125,000円（利回り5.0％）
欲を言えば年初水準での追加取得を行いたい
この辺りは平和不動産と同じ
部分的な入替え増額についても、他REITオフィスには遅れを取ってはいるものの、逆に不景気下でもしっかり収入を得て還元はしてくれていたので、そちらを重視する感じで
他のオフィスでそれこそ、2桁％の改訂とか報じられて、目移りしないかと言われたらウソになりますが(笑)
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
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— たっつん＠J-REIT推し投資家２年生🔰＆ブログ２年生🔰 (@tatsu326099) 2025年2月26日
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