はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
Oneリート投資法人（3290）
を取り上げたいと思います。
本ブログに目を通して頂くにあたり、主観による感想も含むことを御理解の上、
最終的な証券の売買は、個人の責任の範疇にてお願いいたします。
そもそもJ-REITとは何ですか？
Oneリート投資法人の情報
引用：企業HPはここ👈
基本情報
Oneリート投資法人（略称：OneR）
投資情報の早見表
※観測時点の数値です
ポートフォリオ情報・上位物件
🥇大博多ビル（オフィス）106億円
🥈東京パークサイドビル（オフィス）104億円
🥉肥後橋センタービル（オフィス）89億円
🟡コンフォートイン名古屋栄駅前（ホテル）77億円
🟡ONEST元代々木スクエア（オフィス）75億円
🗾投資エリア
メイン投資エリアは東京をちょうど半分
次点で関西地方を26％を保持しつつ、旗艦物件が福岡であるなど、通常のオフィスとはやや異なるいで立ち
🏢アセット比重
去年…年始までは純オフィス型であり、現在も公にはそのように
今年の5月から、オフィスに限定しないとしてホテルを6％少々組入れており、現状は複合タイプ
🏠アセットタイプ
築古の中規模ビルに集中しており、最大で築50年に達する物件もあるなど、平均築年数の長さはREITでも随一
PML値なども、5～10％くらいの割合が高め
✅その他
トピック
✅分配金水準はDPU6400円／期を維持する方針
➡現在の価格基準で、4.9％くらいになる
✅既存契約の改訂は、前期ともども8～9％ほど上昇と快調
✅現在の利回りは多額の売却益によるもので、今後の予定EPUは5800~6000円ほど
➡直近では内部留保の取崩しで意地
✅ホテル組入れ効果の今後が未知数
➡少なくともオフィス売却４棟の収入減分の、現状カバー率は８割ほど
指標にひとこと
分配金利回り：5.85% 非常に高い
平均増配率２.４％（10年観測）
今回に関しては、非常に大きな売却益の上乗せがあり、EPU基準で言えば５%弱くらいになります
増配率も、２０年前後からすると横這いもしくはやや減少気味
含み益：約182億円（14.7％） 低い
含み益については、資産規模とともに数年の間ほぼ増加無し
NOI利回り：5.19% 高め
トーセイと似た、築古コスパ重視のため表面上の利回り高い
ただ支払利息や、売却の影響などでEPUは数期に渡り減少の流れ
NAV倍率：0.91 割安
年末年始から、３万円以上も投資口価格は上昇中
そのぶんを抜きにしても、割安さは見た目より今一つ
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：240,000円（利回り6.4％）
見かけ上の利回りで劣っていても、順当に本業のEPUが上昇する銘柄も少なくない中、去年一昨年に引き続き横這いもしくは減少にあるのは痛いと思います
ホテルの組み入れが（たぶん吉と出るとは思いますが）今後未知数なのもあって、手を付けるには怖い印象
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
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— たっつん＠J-REIT推し投資家２年生🔰＆ブログ２年生🔰 (@tatsu326099) 2025年2月26日
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