はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
トーセイリート投資法人（3451）
を取り上げたいと思います。
本ブログに目を通して頂くにあたり、主観による感想も含むことを御理解の上、
最終的な証券の売買は、個人の責任の範疇にてお願いいたします。
そもそもJ-REITとは何ですか？
トーセイリート投資法人の情報
引用：企業HPはここ👈
基本情報
トーセイリート投資法人（略称：TRI）
2014年11月に誕生した、総合型J-REITの一角
スポンサーは物件再生事業などを手掛ける『トーセイ』が務めております
投資情報の早見表
※観測時点の数値です
ポートフォリオ情報・上位物件
🥇関内トーセイビルⅡ（オフィス）41億円
🥈NＵ関内ビル（オフィス）38億円
🥉多摩センタートーセイビル（オフィス）34億円
🟡T’s garden西寺尾（住居）30億円
🟡SEA SCAPE千葉みなと（住居）28億円
🗾投資エリア
メイン投資エリアは６割関東圏で、神奈川・千葉が中心
東京も都心五区を外した物件を主体にしている
🏢アセット比重
若干量の商業施設を保有している以外は、
住居を主役に据えてオフィスとの二刀複合型に近い
🏠アセットタイプ
トップの物件でも４０億
大多数が１０億以下の中小物件で固められている
主要なレジデンスは、単身向けの物件が多くを占める
独特のスタイルから、2000年以前の築古物件が非常に多い
✅その他
トピック
✅前期は稼働率などの改善により、純利益が150円分アップして3812円／口
➡今期および来期は、内部留保を活用しつつ3740円付近を維持
✅テナント入れ替え、更新契約ともに平均改定率3~4%
➡リノベーションされた物件が、大体10~16%ほどの単価上昇
➡稼働率そのものも前期に引き続き0.5ポイント上昇回復
✅去年から借入れ平均が0.1ポイント上昇して1.1％ほどに
J-REIT全体でもかなり高い数値
✅資産規模は下から数えた方が早く、格付けも低い方なため新規借入など財務周りにやや不利
指標にひとこと
分配金利回り：5.46% 高い
平均増配率１.５％（９年観測）
現在のJ-REIT基準でもかなり高い利回りを維持
業績予想に対して、当期になって下回ったなどの報をしないので印象が良いです
含み益：約181億円（21.9％） 普通
含み益も徐々に増加中
基本的に売りはない銘柄なので、物件の評価を上げて家賃を多く貰えるようにする方向性
NOI利回り：6.22% 非常に高い
親会社共々、築古の物件を収集して再開発することで、コストパフォーマンスの良好な運用を行うので利益率高いです
改定も若干の上下をしつつも、連続でプラス方向に進んでいます
NAV倍率：0.88 やや割安
一時期ほどでは無いものの、まだまだ割安な水準
3740円／口が維持されるので、それを基準に
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：128,000円（利回り5.9％）
利回りがJ-REIT屈指である一方、増配率はかなり鈍い所もあり、もう一声の安値掴みが欲しい所
安定的な分配金の享受をするなら、高い増配率を重視するか、本銘柄の様に元手を抑えて、大本のパフォーマンスが高い位置からスタートしたい部分はあります
建築費高騰で新築には厳しい分、新たに目ぼしい中古物件を探し当てての更なる飛躍に期待
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
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— たっつん＠J-REIT推し投資家２年生🔰＆ブログ２年生🔰 (@tatsu326099) 2025年2月26日
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