はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
イオンリート投資法人（3292）
を取り上げたいと思います。
本ブログに目を通して頂くにあたり、主観による感想も含むことを御理解の上、
最終的な証券の売買は、個人の責任の範疇にてお願いいたします。
そもそもJ-REITとは何ですか？
イオンリート投資法人の情報
引用：企業HPはここ👈
基本情報
イオンリート投資法人（略称：ARI）
2013年11月に誕生した、商業施設型J-REITの一角
スポンサーは主に小売業が庶民にありがたい『イオン』が務めております
投資情報の早見表
※観測時点の数値です
ポートフォリオ情報・上位物件
🥇イオンモールKYOTO（商業施設）214億円
🥈イオンレイクタウンmori（商業施設）212億円
🟡イオンモール倉敷（商業施設）179億円
🟡イオンモール高崎（商業施設）172億円
🗾投資エリア
メイン投資エリアは東京を除いて関東＋関西で7割強
東北～北海道や、九州～沖縄など、地方寄りの色は強い
また他のJ-REITと異なり、海外展開した物件も一部所有
🏢アセット比重
イオンモールのため商業施設特化ですが、一部は倉庫兼のものも
🏠アセットタイプ
イオンモール専門のため最低でも数十億から、上は200億まで
郊外商業施設としてインフラ拠点を担うため、いずれの物件も賃貸面積が大きなものばかり
✅その他
トピック
✅マスターリース契約のため、契約期間と収入の安定性は高い
➡J-REITでも多くの銘柄が大なり小なり減配を喫した、○○ショックと名の付く転機でも問題なく右肩分配上昇
✅改修を施した物件については、6～7％の年間賃料増加するなどでEPUは向上している
✅マスターリース故に、現在のインフレ環境では相対的に出遅れ、増配率が鈍め
✅やや借入コストが高めの0.9％となっており、残存期間も標準よりはやや短めの3.6年
✅災害拠点としての役割のため、地震保険により定期的に10~20億程の費用が掛かる
✅タイや東南アジアなどにもイオン自体が展開しており、一部をイオンリートが保有し、追加取得の可能性もあるなど恩恵を享受している
指標にひとこと
分配金利回り：5.24% 高い
平均増配率２.７％（１０年観測）
J-REIT内でも、依然として高い利回りを維持しています
ここ２～３期は、超過分配金を組み込むなどして、増配ペースは落としつつも右肩である事は変わりません
含み益：約1112億円（23.1％） 普通
基本的には前回のトーセイなどと共通して、売りはほとんど行われずに、物件の評価をそのまま契約時の家賃上昇にのみ関与
NOI利回り：6.11% 非常に高い
業績予想は、直近の予想よりも２～３％は上方修正されており、他REITよりも流動的ではないマスターリースではあるものの、物件単位では上昇物件も少なくないです
NAV倍率：0.82 割安
去年の後期である7月末と比べても、投資口の回復は非常に鈍く、分配金の仕込みチャンスは続いています
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：123,000円（利回り5.5％）
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
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— たっつん＠J-REIT推し投資家２年生🔰＆ブログ２年生🔰 (@tatsu326099) 2025年2月26日
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