はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
KDX不動産投資法人（8972）
を取り上げたいと思います。
本ブログに目を通して頂くにあたり、主観による感想も含むことを御理解の上、
最終的な証券の売買は、個人の責任の範疇にてお願いいたします。
そもそもJ-REITとは何ですか？
KDX不動産投資法人の情報
引用：企業HPはここ👈
基本情報
KDX不動産投資法人（略称：KDX）
投資情報の早見表
※観測時点の数値です
ポートフォリオ情報・上位物件
🥇沖縄プリンスホテル オーシャンビューぎのわん（ホテル）220億円
🥈KDX浜松町プレイス（オフィス）207億円
🥉イーアス春日井（商業施設）206億円
🟡KDX新橋駅前ビル（オフィス）163億円
🟡KDX横浜みなとみらいタワー（オフィス）147億円
🗾投資エリア
メイン投資エリアは東京５割弱
次いで千葉と神奈川を中心にした関東圏と、関西圏に約２割
福岡と沖縄、宮城と北海道にもそれぞれ４％前後の投資あり
🏢アセット比重
合併前はオフィス特化、商業施設特化、レジデンス特化のそれぞれであったため、合併に伴って概ねそれらを３分割したような配分
元レジデンスに含むヘルスケア施設、合併後に新規取得するなどして４％以下ですが、物流施設やホテル、商業用底地なども
🏠アセットタイプ
総計３４０棟も所持しているだけあり、元特化していた頃では、いずれのアセットでも５０～２００億の大きなものから、レジデンスやシングルテナントの商業施設を中心に１０億以下～の中小系も様々
合併後には、一躍上位に並んだ、沖縄のホテルや関東の物流施設など、より多角化が進む
✅その他
トピック
✅去年は（退去面積が多くて）月額減少の方が勝っていたオフィスがプラス転化
➡入替え増額の平均自体も１２％と高い、更新改定も７～８％ある
✅住居は入替え改定がここ１年で５～８％とかなりの上昇率
➡更新賃料は横這い続くも、今期になり全ての部屋タイプで２％前後🆙
✅宿泊施設の取得率を１０％程度に引き上げる方針を掲げる
➡変動賃料による収入の上振れ狙い
✅２６年前期にかけては、修繕費や支払利息分の影響で、EPUが２％程度低下
➡その分は売却益や内部留保でDPUを上昇維持する方針
✅含み益がかなり低いように見えますが、合併前のレジデンスと商業施設は、合併時点での時価が合併後の取得価格にリセットされているため
物件にも寄りますが、元々持っていた高い資産価値はそのまま
指標にひとこと
分配金利回り：4.88% 高い
平均増配率４.２％（１０年観測）
投資口価格上昇により５％を切りましたが、高い水準
また分配金の水準も年率３％の上昇を維持すると言うことも公言
含み益：約1348億円（11.4％） 低め
合併により見かけ上の平均値は下がっていますが、元々の個別含み益は３０%前後の高い水準を持っていました
オフィスは今後、少し割合を落とすための売却もあり、顕在化の方向でも期待あります
NOI利回り：4.58% 高め
直近の決算では、物件売却のマイナス効果に対して、約２倍にあたる物件取得のプラス効果などを上げていたり
賃料ギャップがマイナス側に拡大しているので、今後の引上げ余地も充分ではないかと
NAV倍率：0.94 やや割安
ここ２～３カ月の投資口価格上昇により、やや割安感は薄れてきました
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：150,000円（利回り5.3％）
レジデンスと商業施設が、もともと単体でやっていける状況であった事もあり、合併については小言を言われる部分もありました
この所、オフィス全体の状況が好転するのに引っぱられる形で、去年まではかなり不遇だったのが改善される事
それに応じて分配金が計画通りに上昇していくことに期待です
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
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— たっつん＠J-REIT推し投資家２年生🔰＆ブログ２年生🔰 (@tatsu326099) 2025年2月26日
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