はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
日本リート投資法人（3296）
を取り上げたいと思います。
本ブログに目を通して頂くにあたり、主観による感想も含むことを御理解の上、
最終的な証券の売買は、個人の責任の範疇にてお願いいたします。
そもそもJ-REITとは何ですか？
日本リート投資法人の情報
引用：企業HPはここ👈
基本情報
日本リート投資法人（略称：NIR）
投資情報の早見表
※観測時点の数値です
ポートフォリオ情報・上位物件
🥇大宮センタービル（オフィス）156億円
🥈浦和ガーデンビル（オフィス）120億円
🥉タワーコート北品川（住居）119億円
🟡FORECAST品川＠LABO（オフィス）82億円
🟡芝公園三丁目ビル（オフィス）74億円
🗾投資エリア
メイン投資エリアは東京５区で５割、２３区も合わせると７割
関西圏には２割に加え、
以前は四国方面を持っていましたが、これを手放し福岡圏と東北以遠に、僅かではありますがシフトしています
🏢アセット比重
以前からオフィス７割、レジデンス３割の方針
その他アセットは３％と僅かであるので、実質複合型のようなもの
🏠アセットタイプ
１桁～３桁まで様々な物件を保有
オフィスもレジデンスも都心に１０億以上が集中的
逆に１０億以下くらいの物件は２３区と関東、関西に偏る
✅その他
トピック
✅今期は予想2,420円の分配で、年間では4,800円近い
➡営業収益の２割前後に相当する売却益に依る
✅前回からJCRの格付けが、A+からAA-にランクアップ
✅オフィステナント入れ替え時の、対象部分の増加率は２期連続で１０%を超える
➡更新改定も1.8％で、連続のプラス推移
✅去年末の締め日基準で、２８％も投資口価格が上昇中
✅後期１２月は、EPUは前期に比べ84円減少の1,955円
➡EPUのみで2,250円を５年以内の目標としている
✅北海道などのオフィスを中心に１７０億円分の物件を、POせずに取得
指標にひとこと
分配金利回り：4.88% 高い
平均増配率２.８％（１０年観測）
今年分は、上述の通り売却益由来の部分が大きく、EPUのみで見ると大体４％くらいになりますね
含み益：約696億円（26.6％） やや高い
20年以降は、資産入替えでコンスタントに売却益を捻出しています
特に今年はその割合が多いので、来年の予想は150～200円ダウンな点に注意
NOI利回り：4.98% 高め
メインのオフィスは入替えの増加率が高く、まだまだギャップも大きい（むしろ拡大した）ので、目標EPUに滞りなく近づいて欲しい所
NAV倍率：0.90 割安
去年末が7万6千円という驚異の安さだったのは行き過ぎにしても、3割近く上昇していてもまだまだ割高ではないです
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：90,000円（利回り5.3％）
新規取得の物件のウケが、立地的にあまり宜しくないとされる部分もあるようで、いっそここ最近の値上がり益を確定させて、他の銘柄に流れるのも良いのでは？
と思わされる部分はありますね
僕も銘柄選びは好みによる所が多分にあります故、同じ二刀流ないし総合型の属性であれば、敢えて新規参入はしなくても良いのかなと言う思い
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
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— たっつん＠J-REIT推し投資家２年生🔰＆ブログ２年生🔰 (@tatsu326099) 2025年2月26日
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