はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
ヘルスケア&メディカル投資法人（3455）
を取り上げたいと思います。
本ブログに目を通して頂くにあたり、主観による感想も含むことを御理解の上、
最終的な証券の売買は、個人の責任の範疇にてお願いいたします。
良ければグループご支援をば１つお願いいたします🙏
そもそもJ-REITとは何ですか？
ヘルスケア&メディカル投資法人の情報
引用：企業HPはここ👈
基本情報
ヘルスケア&メディカル投資法人（略称：HCM）
投資情報の早見表
※観測時点の数値です
ポートフォリオ情報・上位物件
🥇シップ千里ビルディング（ヘルスケア）129億円
🥈神戸学園都市ビル（ヘルスケア）43億円
🥉グリーンライフ守口（ヘルスケア）42億円
🟡SOMPOケア ラヴィーレ町田小野路（ヘルスケア）36億円
🟡SOMPOケア ラヴィーレあざみ野（ヘルスケア）31億円
🗾投資エリア
地方を重視しており、約3分の1が関西圏とポートフォリオでは最多
逆に東京は20%未満で、23区の方に集中しています
🏢アセット比重
ヘルスケア特化型としては現存する唯一のJ-REIT
かつてはもう1銘柄ありましたが、とあるREITに吸収合併しています
🏠アセットタイプ
病院を一棟のみ保有している以外は、有料老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅
✅その他
トピック
✅
✅今期の金利上昇率は0.01％で、これはJ-REITでも最高の抑制率
➡一方で、元から0.9%台後半と高めで、残存期間も3年未満とかなり短く回転が速い
✅一部の商業施設と同じく、長期固定賃料のため現状では一番不利なアセット
✅現在のJ-REIT平均利回り5.5％はJ-REITでもかなり上位
（ただしNAV倍率の下がりっぷりもJ-REITでは屈指である）
✅今期の経常は3％アップし、分配金も相応に上昇
➡来期は逆に3％ダウンして、元の位置に戻ってきてしまう予想
指標にひとこと
分配金利回り：5.51% 高い
平均増配率２.５％（９年観測）
値段が大きく下がっているのと、良くも悪くも収益は安定しているので相対的に利回り高いです
ただ増加率と言う意味では、大抵の銘柄に劣後しまくっています
含み益：約134億円（15.6％） 低い
J-REITではかなり下の方です
ここ3年ほどは取得はあっても入替え売却はないので、そっち方面での還元は期待できないかも
NOI利回り：5.59% 高い
来年まで見ると利益の方は横這いか、やや下がる方向で
賃料改定のスケジュールは後悔されていますが、実績としての具体的な月当たり賃料の増減などは明言されていません
NAV倍率：0.83 非常に割安
コロナ下火になる直前までNAV倍率が1.4倍とトップを独走していましたが、2年かけて下がり続けて定位置の様になっています
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：111,000円（利回り5.8％）
今が底なのかどうかも分からない事と、インフレ局面で不利なのは周知のとおりでありますので、一定の利回りあるからと掴んだら、そのまま価格上昇などもなくズルズルいくかもしれません
と言うか既に2年かけてじっくりズルズル下がっており、他銘柄の様に投資口価格本体でのリターンの気配が見られないので、そういう意味でもかなり忌避されている感じです
多少今の利回り低くても、増配傾向にある所が個人的には良いです
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
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— たっつん＠J-REIT推し投資家２年生🔰＆ブログ２年生🔰 (@tatsu326099) 2025年2月26日
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