はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
日本プロロジスリート投資法人（3283）
を取り上げたいと思います。
本ブログに目を通して頂くにあたり、主観による感想も含むことを御理解の上、
最終的な証券の売買は、個人の責任の範疇にてお願いいたします。
良ければグループご支援をば１つお願いいたします🙏
そもそもJ-REITとは何ですか？
日本プロロジスリート投資法人の情報
引用：企業HPはここ👈
基本情報
日本プロロジスリート投資法人（略称：NPR）
2013年2月に誕生した、物流施設特化型J-REITの一角
スポンサーは『プロロジスグループ』が務めております
投資情報の早見表
※観測時点の数値です
ポートフォリオ情報・上位物件
🥇プロロジスパーク草加（物流）514億円
🥈プロロジスパーク八千代1（物流）390億円
🥉プロロジスパーク茨木（物流）383億円
🟡プロロジスパーク京田辺（物流）358億円
🟡プロロジスパーク市川1（物流）339億円
🗾投資エリア
ポートフォリオは60％近くが東京を除く関東圏
国道16号沿いや、圏央道を囲う形で物流施設としてはスタンダードな分布
🏢アセット比重
純粋な物流100%で底地などの混ざりものもない
🏠アセットタイプ
大半の物件が延床面積3万を上回る大型
一棟貸しではなくマルチテナントを重視して、80%の割合
✅その他
トピック
✅2棟の物流施設を分割しての大幅な上方修正あり
➡分配金としては直前よりも10%増配
✅11.3億の譲渡益を、27年いっぱいまでの5期の間に均等分配する
✅賃料改定は4%プラス前後を推移
➡DPU成長は概ね3%を目標に
✅投資口を3分割して10万円を割る＋自己投資口取得により1%強の増配効果
✅
指標にひとこと
分配金利回り：4.14% 標準的
平均増配率２.３％（１０年観測）
一時期よりは利回り低下するも、J-REITの標準的な水準はある
増配率も緩やかながら堅実にプラス
含み益：約3830億円（39.8％） かなり高い
J-REIT内では4位に位置する非常に高い含み益
上記の通り、資産入替えで大きな利益がでています
NOI利回り：5.16% 高い
自己投資口で1.5％ほどの分配金効果がある他、資産入替えによっても100円／口以上の効果があるとしつつ、改定もしっかり行われるなど手を尽くしています
NAV倍率：0.91 やや割安
去年の11月〆からすると、13％くらい投資口価格が上昇中
それでも安定系銘柄としてはまだ割安と言えるほう
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：90,000円（利回り4.2％）
マーケットにおける空室率は目立つ中、あくまでそれは新築か競争力の足りない物件であり、競争力のある自分たちのところは大丈夫だと自信を覗かせています
新築物件も来年は少なく、賃料改定ペースは直近が3%台後半なら、次以降の予想は4%を超えてくるとも言われていますし、いい感じの様に思えますね
前回のHCMでも最後に言った通り、あくまで増配傾向にある所が個人的には良いです
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
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— たっつん＠J-REIT推し投資家２年生🔰＆ブログ２年生🔰 (@tatsu326099) 2025年2月26日
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