はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
を取り上げたいと思います。
本ブログに目を通して頂くにあたり、主観による感想も含むことを御理解の上、
最終的な証券の売買は、個人の責任の範疇にてお願いいたします。
良ければグループご支援をば１つお願いいたします🙏
そもそもJ-REITとは何ですか？
スターツプロシード投資法人の情報
引用：企業HPはここ👈
基本情報
2005年10月に誕生した、ほぼ住居特化型J-REITの一角
スポンサーは『スターツコーポレーション』が務めております
投資情報の早見表
※観測時点の数値です
ポートフォリオ情報・上位物件
🥇プロシード山下公園ザ・タワー（住居）79億円
🥈プロシード西新井（住居）52億円
🥉プロシード新横浜（住居）43億円
🟡ザ・パークハビオ横浜山手（住居）30億円
🟡アルファグランデ千桜タワー（住居）28億円
🗾投資エリア
ポートフォリオは35%が千葉・神奈川を中心にした関東圏
首都圏70%をキープしつつ、地方も主要都市から20㎞圏内を掲げる
🏢アセット比重
住居ほぼ100%ですが、0.5％だけヘルスケア施設も所持
商業施設は1棟のみ
🏠アセットタイプ
1桁億円台かつ、シングル向けの物件が中心
シングルが6割、残りをDINKSとファミリー系が半々を占める
✅その他
トピック
✅更新、入替え共に賃料改定率は1％未満だったところ、更新は1.5％、入替えは4.2％上昇に上向く
✅発行済み投資口の3.5％を自己取得することで、+135円のDPU上昇効果
✅
✅LTVは52％でJ-REIT内でも最下級（これ自体は昔から維持されているもの）
加えて平均金利が0.1％ポイント以上あがり、J-REITでは指折りの高金利
✅口数あたりの譲渡による収入減少が、改訂増加分のゆうに3倍を超えている
✅現状の予定利回りは4.98％ほどで、平均よりはやや上
指標にひとこと
分配金利回り：4.98% 高め
平均増配率０.２％（１０年観測）
直近２期の予想と、１０年前の分配金はほぼ変わらず
基本的に一時的要因でしか増えていません
含み益：約234億円（23.1％） 中堅程度
J-REIT内では4位に位置する非常に高い含み益
上記の通り、資産入替えで大きな利益がでています
NOI利回り：5.38% 高い
前期～来期にかけて、譲渡による収益減少が改訂上昇のほぼ3倍と重くのしかかる
加えて賃料上昇の1.5倍強、支払利息の出費もかさんでいたり…
NAV倍率：0.82 かなり割安
NAV倍率が0.7くらいになり、自己投資口を取得するなどして回復はしてきました
その頃の10万円台後半で取得していた方はラッキーだったかもしれません
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：185,000円（利回り5.5％）
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
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— たっつん＠J-REIT推し投資家２年生🔰＆ブログ２年生🔰 (@tatsu326099) 2025年2月26日
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