はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
マリモ地方創生リート投資法人（3470）
を取り上げたいと思います。
本ブログに目を通して頂くにあたり、主観による感想も含むことを御理解の上、
最終的な証券の売買は、個人の責任の範疇にてお願いいたします。
良ければグループご支援をば１つお願いいたします🙏
そもそもJ-REITとは何ですか？
マリモ地方創生リート投資法人の情報
引用：企業HPはここ👈
基本情報
マリモ地方創生リート投資法人（略称：MRR）
2016年7月に誕生した、総合型J-REITの一角
スポンサーは『マリモ』が務めております
投資情報の早見表
※観測時点の数値です
ポートフォリオ情報・上位物件
🥇フジグラン宇部（商業）55億円
🥈アルティザ仙台花京院（住居）27億円
🥉 ＭＲＲくまもと（商業）21億円
🟡光明池アクト（商業）20億円
🟡ヤマダ電機テックランド三原店（商業）20億円
🗾投資エリア
名前通り地方を重視しており東京は1%未満の投資比率
関西が30%とやや多く、それ以外の地方を均等分配している形
🏢アセット比重
レジデンスと商業施設が、合わせて全体の7割を占める投資比率
軒数でもこの2種で全体の8割以上
また、底地も商業施設の底地であるため、ホテルやオフィスはサブの立ち位置
🏠アセットタイプ
数億～数十億の幅広いレジデンスと、商業施設
商業施設は単一～中規模モール的な、5~6テナント以下のものも多い
✅その他
トピック
✅上場来、利回りは常に6%前後を推移しているので、タイミングを問わず高めのリターンはある
✅平均金利1.3％は、J-REIT内でも非常に高めの高金利
➡前回の東海道リートに次ぐレベルの金利で、固定比率も僅か10%
✅⇧に加えて、前の期から0.3ポイント近い上昇をしており、直近の上昇度合いはJ-REITでも最大の幅
✅平均増配率は、数少ないマイナスに触れている銘柄の1つ
✅前期の特に分配金高いが、その内500円近くは譲渡益によるもののため、今期はその分で大きく減少する
✅運用ガイドライン変更により、ヘルスケア施設を加えられるようになるが、長期固定が大前提のヘルスケアは、他銘柄で逆風や失速の事例があるため歓迎できるとは言い難い
指標にひとこと
分配金利回り：6.13% 非常に高い
平均増配率－１.１％（９年観測）
最初が高かった事もあって、一部の規模の小さい銘柄に見られる『減配』を喫している
来期は今期基準では2%弱の増配には至っています
含み益：約113億円（18.3％） 中堅やや下
基本的に譲渡するよりはPOで次々に物件を取得している事が多いので、前期のような上乗せは珍しい事例
基本的には物件収益が主体
NOI利回り：6.27% 非常に高い
もともと地方故に、物件としての原資に対する利回りは高い
稼働率に関しては、オフィスで上昇している旨を公表されているものの、個別物件単位での上昇率や、月額賃料の上昇した金額なども不明のため、分配金への寄与度である程度計算するしかない
NAV倍率：0.77 非常に割安
22年ごろの投資口価格ピークを過ぎて、24年時の底値よりは多少マシな投資口価格にはなって来ています
他の銘柄が10%、20%、30％も上昇して既存ホルダーに恩恵あるのに対して、こちらは5%未満とそっち方面では冴えません
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：100,000円（利回り6.2％）
基本的に最近の状況下でも、高くても0.1％くらいの上昇に収まり、銘柄によっては0.01％しか上昇していない
と言った具合に、どの銘柄も抑制されている雰囲気があったのですが、いきなり半年で0.3％も増加するのは流石に増えすぎでは？と
利回り自体は上場来常に6%前後をうろうろしている事には変わりなく、来期は今期基準で上昇もするので、とりあえず利回り高い方が良い場合には選択肢に入るかも知れません
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
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— たっつん＠J-REIT推し投資家２年生🔰＆ブログ２年生🔰 (@tatsu326099) 2025年2月26日
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