はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
日本リート投資法人（3296）
を取り上げたいと思います。
本ブログに目を通して頂くにあたり、主観による感想も含むことを御理解の上、
最終的な証券の売買は、個人の責任の範疇にてお願いいたします。
良ければグループご支援をば１つお願いいたします🙏
そもそもJ-REITとは何ですか？
日本リート投資法人の情報
引用：企業HPはここ👈
基本情報
日本リート投資法人（略称：NIR）
2014年4月に誕生した、総合型J-REITの一角
スポンサーは『SBIグループ』が務めています
投資情報の早見表
※観測時点の数値です
ポートフォリオ情報・上位物件
🥇大宮センタービル（オフィス）156億円
🥈浦和ガーデンビル（オフィス）120億円
🥉タワーコート北品川（住居）118億円
🟡FORECAST品川＠LABO（オフィス）82億円
🟡芝公園三丁目ビル（オフィス）74億円
🗾投資エリア
掲げる方針としては東京経済圏主体の通り、5区だけでも5割
旗艦物件のある関東圏まで入れると、約8割を占めています
残る関西圏はオフィスよりも、住居への投資を重視
🏢アセット比重
総合型ながら、ほぼオフィスと住居の2本立てのような構成
また他の総合型と同様に、直近は比率低いながらもホテル投資も交えて収益向上も狙っている
🏠アセットタイプ
一部の例外を除けば、10億～100億間の中～大型オフィス
5億~20億範囲の小～中規模レジデンスを主体に
レジデンスは、シングルとファミリーが半々に近い珍しい構成
✅その他
トピック
✅今期の分配金は、前期基準で3%ほどアップの2421円
➡来期については、売却益の差で6％ダウンの2250円予想
✅24年以降は入替え改定率がプラスに上向き、2期連続で10%台を記録
➡更新改定も3%でまずまずの数値
✅レジデンスはオフィスに比べると控えめながら、3%程度の入替え改定時プラスに加え、更新改定もマイナスではない（1%未満ではある）
✅平均借入1.16％は、かなり高い方ではあるものの、前期からの増加率は0.03ポイントなので、抑制はかなり効いている（0.3ポイントも増加した他所とは違い）
✅
指標にひとこと
分配金利回り：4.82% 高い
平均増配率＋１.６％（１０年観測）
10年平均の増配率はプラスではあるものの、売却益に依っての上下が思いのほか大きく、賃貸収入自体はやや横這いか微増くらい
含み益：約695億円（27.1％） 中堅くらい
20年代以降は、資産入替えによる売却がかなり積極的に行われており、そちら方向でのリターンはJ-REIT内でも多い方です
NOI利回り：5.01% 高い
オフィス賃料は、25年の流れ通りかなりの上昇率を見せる
一方で、利息や修繕費、固都税などで相殺かギリギリプラスと言った所
NAV倍率：0.90 やや割安
24年末のどん底から、1年で25％くらいは投資口価格が上昇
23年以降に購入した人にとっては、上がり益もそれなりに美味しい状態になってきました
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：90,000円（利回り5.0％）
来期を勘定に入れると利回りは4.5％くらい
J-REIT全体上がって来ているので、今だったらこの利回りでも結構高い方ではありますね
売却益抜けでこのラインがあると言う事なので、無理に乗り換えなくても大丈夫と言う印象あります
もちろん、底打った時に掴んでいたら、1口で2万少々の利益が得られるので、4年～4.5年分の分配金相当と考えると、どちらも選択しに入りますね
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
𝕏の相互フォローなどで、銘柄の話とか出来ると嬉しいです
フォロワー様1800🎊改めて自己紹介
— たっつん＠J-REIT推し投資家２年生🔰＆ブログ２年生🔰 (@tatsu326099) 2025年2月26日
⭐J-REIT推しのREITマン（自称）
🍰スイーツと出張好きのなんちゃって大阪府民🍨
✅REIT紹介ポスト＆ブログ👇https://t.co/dL66bWFfqZ
🔵30代♂
🟢株クラ25ヵ月目
⭐新NISAでもJ-REIT推し
🔵外国株はBTIとVYMで#投資初心者さんと繋がりたい #REIT
