はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
サムティ・レジデンシャル投資法人（3459）
を取り上げたいと思います。
本ブログに目を通して頂くにあたり、主観による感想も含むことを御理解の上、
最終的な証券の売買は、個人の責任の範疇にてお願いいたします。
良ければグループご支援をば１つお願いいたします🙏
そもそもJ-REITとは何ですか？
サムティ・レジデンシャル投資法人の情報
引用：企業HPはここ👈
基本情報
サムティ・レジデンシャル投資法人（略称：SRR）
2015年6月に誕生した、住居特化型J-REITの一角
スポンサーは『サムティ』が務めています
投資情報の早見表
※観測時点の数値です
ポートフォリオ情報・上位物件
🥇S-FORT横浜青葉台（住居）54億円
🥈S-FORT警固タワー（住居）43億円
🥉S-FORT中板橋（住居）37億円
🟡S-RESIDENCE新大阪駅前（住居）25億円
🟡S-RESIDENCE神戸磯上通（住居）25億円
🗾投資エリア
簿価に対し利回りに優れる地方を重視しており、関西中部圏だけで5割に達する
地方都市を重視する性質上、九州圏や東北以遠の割合も多い
🏢アセット比重
住居特化であり、レジデンス100%と言える
ホテルが数％含まれているのは、これは厳密にはアパートメントホテルに属しており、要は『民泊』のため部屋はマンションそのものである
🏠アセットタイプ
200棟近い物件数で、2000億未満の資産規模となっており、主力はシングルないし、コンパクト（DINKS）の部屋構成で、数億単位の物件
✅その他
トピック
✅今年の分配金総額は、前年基準で3%ほどアップの6095円
➡前期の分配金が大きく、純利益の3分の1相当
✅入替え時減額の戸数割合が半減し、トータルの賃料増加率は4.3％
✅内部成長事例では、間取りを大幅に変更するリノベーションにより25～30％の上昇幅を見せる物件も
✅平均借入金利1.18％は、去年から+0.3ポイント
✅譲渡を除く利益分配金は、前期から今期にかけて+30円で1.5％相当の変化だが、来期は‐40円となり賃貸収入的には横ばいくらい
指標にひとこと
分配金利回り：5.04% 高い
平均増配率＋３.３％（１０年観測）
J-REIT高騰中の現在でも5％超えをしているREIT
上場時からの増配率は高いが、売却由来のアップダウンが激しい
含み益：約238億円（13.9％） 下位の10位以内で低い
賃貸利益分の分配金は上昇率低いものの、20年以降かなりの頻度で売却益を捻出しています（今期1月〆は特に多い）
NOI利回り：5.32% かなり高い
他の大型REITの決算と比較すると、入替え改定の4.3％プラスは、大体半分くらい
この数値単体はそこそこなのですが、金利の払いなどのマイナス影響が大きく、来期の減り幅に繋がっています
NAV倍率：0.97 標準的
去年の今ごろ基準では30%ほど投資口価格が上昇
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：104,000円（利回り5.8％）
5％水準の利回りが欲しい
住居系のため安定している？と思いきや、売却益のアップダウンが思いのほか激しく、インカムの金額のみでみると混乱のもと
高めの利回りを実感するには、来期の予定である2600円が2.5％になるような投資口価格を狙いたい
とは言え、今の価格から10%以上も降りてきてもらうのは、余程のことでしょうし、それならEPUのアガリ幅の大きい銘柄を優先したいですね
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
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— たっつん＠J-REIT推し投資家２年生🔰＆ブログ２年生🔰 (@tatsu326099) 2025年2月26日
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