はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
産業ファンド投資法人（3249）
を取り上げたいと思います。
本ブログに目を通して頂くにあたり、主観による感想も含むことを御理解の上、
最終的な証券の売買は、個人の責任の範疇にてお願いいたします。
良ければグループご支援をば１つお願いいたします🙏
そもそもJ-REITとは何ですか？
産業ファンド投資法人の情報
引用：企業HPはここ👈
基本情報
産業ファンド投資法人（略称：IIF）
投資情報の早見表
※観測時点の数値です
ポートフォリオ情報・上位物件
🥇IIF 羽田空港メインテナンスセンター（その他）411億円
🥈IIF 湘南 ヘルスイノベーションパーク（その他）385億円
🥉IIF 神戸 地域冷暖房センター（その他）181億円
🟡IIF 武蔵村山 ロジスティクスセンターII（物流）168億円
🟡IIF市原 マニュファクチュアリングセンター（底地）159億円
🗾投資エリア
産業系の不動産を多く取得しているため、都心よりはやや外側
関東圏が40％以上あり、圏央道や16号周辺、東京沿岸で固めているのも、物流やインフラ不動産のメジャー構成
🏢アセット比重
5割以上となる主要な物流施設
またインフラ不動産やR＆D施設のようなインダストリアル不動産（またはそれを建設する底地）を多く所有しており、旗艦物件の羽田空港関係、研究所、データセンターなどの所有率が多い独自色の強い構成
🏠アセットタイプ
一部インフラ不動産や研究施設のような、100億単位の超大型物件のほか、多くの物流施設は1ケタ～10億台の中規模クラスを主体として頭数を揃えている
✅その他
トピック
✅今年の分配金総額は、前年基準で14%ほどアップ
➡全REIT中でもトップクラスの数値
✅上期が4310円の予定で30億程度の売却益にて確保
➡下期の4000円も、10億近い売却益の部分が多め
✅既存物件の成長率は4.5％ほどあり、中期目標の年あたり成長率を1.5倍上回る結果に
✅
✅平均借入れ金利0.83％は、現在のREITでは並かやや低めの収集な数値
➡リファイナンスの借入れも1.5％を超えていない辺り、抑制も中々
✅1口あたりは売却益ほどの派手さはなく1%を切っているが、増収＞コスト増
指標にひとこと
分配金利回り：5.25% 高い
平均増配率＋５.８％（１０年観測）
今年の分配金が非常に多く、平均増配率も上位
中期目標としては、だいたい年額7500~600円くらいを考えているらしい
含み益：約1304億円（24.3％） 中堅くらい
ここ3年の間は、入替えでの売却益をほぼ毎期捻出しており、今後も期ごとに3~400円くらいを見込んでいるとのこと
NOI利回り：5.52% かなり高い
上記の成長率を達成するにあたり、10年どころかそれ以上の長期契約もある所に、CPI連動賃料の導入割合を増やしていく事で、インフレ対応で後手に回る事を避ける動きをしています
NAV倍率：1.11 やや割高
だいたい0.8倍台で低迷していた期間が長かった所、30％以上も投資口価格が上昇しています
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：145,000円（利回り5.7％）
中期目標基準で5％/年でもOK
スポンサー絡みで結構不信感を持たれたりもしていましたが、何だかんだで最近のリターンが凄い事になっていますね
僕は今の取得口数の関係で、他銘柄を優先したい方向は強いですが、特定の再取得にかかるのが、今提示されている中期目標の終わり際なので、実際にその通りの結果を出したうえで、新しい目標の内容次第では追加取得の優先度も高くなると思います
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
𝕏の相互フォローなどで、銘柄の話とか出来ると嬉しいです
フォロワー様1800🎊改めて自己紹介
— たっつん＠J-REIT推し投資家２年生🔰＆ブログ２年生🔰 (@tatsu326099) 2025年2月26日
⭐J-REIT推しのREITマン（自称）
🍰スイーツと出張好きのなんちゃって大阪府民🍨
✅REIT紹介ポスト＆ブログ👇https://t.co/dL66bWFfqZ
🔵30代♂
🟢株クラ25ヵ月目
⭐新NISAでもJ-REIT推し
🔵外国株はBTIとVYMで#投資初心者さんと繋がりたい #REIT
