はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
前回は増配率トップ１０に引き続き、（文字数の都合で）
今回はワーストの方をピックアップしたいと思います✋
今日はそんな時に、J-REITの本文
『地道なインカム恩恵』ついて見ていきたいと思います
本ブログに目を通して頂くにあたり、主観による感想も含むことを御理解の上、
最終的な証券の売買は、個人の責任の範疇にてお願いいたします。
そもそもJ-REITとは何ですか？については此方のリンクを
J-REITの『10年平均増配率』ワースト10！
平均増配率ランキング『ワースト10』はこんな感じです！
上場初期の特有ムーヴに起因する、意外な銘柄が入ってきたり、一筋縄ではいかない感じ
簡単に所感など挙げていきたいと思います✋
１．ワースト１は不遇な総合型の銘柄
『タカラレーベン』
初年度にあまりにも多くの譲渡益が還元された銘柄です
・上場10年未満の銘柄は、初年度から計算している都合で、分配金の4割が譲渡益と言う所からのスタートになり、どうあがいても減配に見られるようになる不遇（増配率ランキングのホテルとちょうど真逆）
・J-REITは、上場初期はかなり不動産を売るか、一心不乱に物件確保をするかのどちらかに偏ることが多く、本業の賃貸稼ぎ自体はしっかりしているのでやや可哀そうです💧
さらにこれから５年、１０年と経過して初年度が含まれなかったら、どの様になるか気になりますね
２．５７位、５６位はシンプルに問題もあったりする銘柄
『サンケイリアルエステート』『エスコンジャパン』
将来的展望に核心的な部分が薄く、フワフワしている印象
・サンケイはシンプルに急激な減配を喫しており、その原因はあろうことか『旗艦物件での途中大量退去』と言う涙目不可避な状況💧
稼働率も１０％以下になり、これを譲渡した上でオフィス比重を下げて、ディフェンスアセットを取得する方針転換をするらしい
・エスコンについては、例の不祥事の件はそろそろ良いとして、外部成長、内部成長ともに他のREITのような、あまり具体的な事を書いておらず、この後どうするのかが良く分からない状況
サンケイ共々、大抵のREITにはある『物件○○を取得予定です』は無い
どちらの銘柄も、他のREITほど核心的な情報が無く、
警戒感の方が真っ先に立ってしまいそうなREITです
３．５５位、５４位は、ホテルの近況回復により巻き返しも見られる
『森トラスト』『スターアジア』
やや巡航分配金に停滞感はあるものの、安定感はそこそこ
・森トラストはホテルの収益性が良化（稼働率×単価）の水準が１９年並のため、稼働率の回復次第では増配の期待もある
スターアジアは最近のホテル事情から、ホテルを増資する事で増収を図る
・どちらも含み益自体は高くなく、売却益などはほとんど期待されない銘柄
・賃料の更新が据置きの部分が多く、ホテルのみに依存するわけにはいかない為、更新でキチンと他のアセットが増収してくれる事を願う
どちらも投資口がかなり細かい銘柄であるので、
予算の余りで購入するには良いかも知れません
４．５２位、５０位は変動金利率の高さがネック
『マリモ地方創生リート』『スターツ・プロシード』は、
周囲では全然話題に挙がらないJ-REITです💧
・どちらも『利回り』においては、J-REITでも上位の銘柄
・固定金利比率が低い部分があり、
マリモに至っては90％近くが変動金利で構成されています
今の金利上昇局面でも、J-REITには限定的と言われる部分が固定比率の高さのため、これが純粋に高いのは痛い部分かと思います
・賃貸収入部分は堅実に増えており、スターツは更新や新規で減額になった部分がなく、増額か最低でも据置きではあるなど堅実
単純に上には上がいると言う点で、
あえて選択するのが難しい部分が不遇です💧
５．４９位、フロンティア不動産は希少な商業施設特化REIT
『フロンティア不動産投資法人』は
2004年と言う最古参クラスで生き延びている商業特化です
・最初のJ-REITが2002年に上場しており、その二年後に上場して、現在まで合併などによるPFの属性変更がないのは珍しいです
・指標面はどれも手堅く、特に借入金利はかなり低い
・固定賃料制で、景気後退の節目で分配金が減退しませんでした
一方で更新でも、物件に依りますが10年契約が終わって、8割増しで再契約をするなどインパクトも
イオンリートとどちらにするかはお好みで✋
J-REITは売買単位が、一般株よりは大きいので慎重に
銘柄選びの参考になれば幸いです✨
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