はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、『J-REITってそもそも何でしたっけ？🤗』のおさらいです
過去記事のリニューアルとなっております
本ブログに目を通して頂くにあたり、主観による感想も含むことを御理解の上、
最終的な証券の売買は、個人の責任の範疇にてお願いいたします。
パート①の記事は此方
REITの投資先（アセット）って？
主役の立ち位置な不動産
J-REITは、大きな不動産物件に投資をしている訳ですが、
ほとんどのJ-REITは、5種類の不動産がメインになっています
📝主要な投資先📝
⭐オフィス（事務所）
⭐レジデンス（マンション）
⭐商業施設
⭐物流施設
⭐ホテル
サブ的な立ち位置の不動産
まだまだ全体の割合は少ないですけど、生活に必須だったり、
需要の増えつつある不動産は他にもあります
📝増えつつある投資先📝
⭐ヘルスケア施設
⭐底地（土地）
⭐インフラ施設（色々）
J-REIT全体の投資比率
24年9月、今のJ-REITの規模を見て行きましょう
✅経済の要たるオフィスが、資産全体の40％
✅物件の数はレジデンスが、資産全体の42％
これら全ての資産総額は、22兆7900億円にもなります！
👇は更にアセットごとの物件平均価格
一番平均価格が安いマンションでも16億…
法人の扱う不動産がいかに大きいか、ですね
オフィスは、一番上の層は1000億円を超える事もあり
物流施設も、大型化がどんどん進んでいるので高いですね
J-REIT ５大アセットの大まかな特徴は？
オフィス
オフィスは専用のオフィスビルを、一棟丸ごとや
フロア単位で企業に貸し出しているものを指します
オフィスの特徴（強み）
・都心大型オフィスは、立地や都市のシンボル性など
・郊外中小オフィスは、地価に対する費用対効果など
それぞれの要因で高い家賃を見込む事ができます。
改装などによる資産価値の向上から、バリューアップ効果も発生しやすく、更なる家賃の上昇に繋がる
オフィスの特徴（弱み）
・景気の影響が大きく、一時期に縮小移転も多かった
・法人単位のテナント退去が発生すると一気に収益が下がる
・一棟貸しの一斉退去などが発生すると特に厄介で、リーシングが滞って後継のテナントが付かないと、オフィスごと手放さざるを得ない場合も
５大アセットの中では、景気敏感色が強いです！
レジデンス（住居）
レジデンス（住居）は、個人規模とは異なり
少なくても一棟あたり50戸～何百戸ととても大きい
🟢家族用の”ラージ”や”ファミリー”系の物件
🟣ペア向けの”DINKS”系の物件
🟡単身や学生向けの”シングル”や”コンパクト”系の物件
１つのマンションで部屋構成が特化しているものが多いです
レジデンスの特徴（強み）
・住居である以上、景気による出入りは非常に少ない
・入居者の属性（学生など）によっては、入れ替りなどの管理が容易
・共有部分の設備を充実しさせたり、バリアフリーなどの住環境の改善、商店の複合などアピールポイントが分かりやすく、家賃向上に直結する場合も
レジデンスの特徴（弱み）
・安定性が高い分、景気に連動した上昇は控えめな傾向
シングル向けの物件は特に連動から遅れている
上昇傾向を引っ張っているのはファミリー向け以上が多い
・オフィスほどでは無いものの、人口と需給の関係で都市部に偏る
５大アセットの中では、一番ディフェンス性が高いです！
商業施設
商業施設は、ショッピングモール、スーパーマーケット等
都市、郊外を問わず幅広く商店に関わる施設を指します
🟢多数のテナントが入居する、ショッピングモール
🟣家電量販店、ドラッグストアのような単一テナントの商店
オフィスビルに似て収益性も高い傾向がある一方で、独自のメリットも
商業施設の特徴（強み）
・大型商業施設は、一棟貸しのマスターリース契約と、テナントの出入りに依らない固定賃料を敷いているものが多く、法人視点で安定的
・郊外ショッピングモールや、生活に根差したマーケットなどは、インフラ施設としての側面も強く、こちらも安定的
商業施設の特徴（弱み）
・客層があくまで個人である事もあり、専門性のある商業施設ほど、景気後退期にピンポイントで買い控えによる収益悪化がある
・地方、郊外の物件は景気動向の影響は小さいものの、人口の推移によって将来の収益性に不安がある場合も
５大アセットの中では、景気敏感とディフェンス属性の中間です
物流施設
物流施設はそのまま倉庫の事で、
仕分けや配送などを行う施設の事です
🟢物流業者の中継点として、シングルテナントで全国点在するタイプ
🟣超大型で、複数のテナントが同居しつつ都市郊外にいるタイプ
ここ数年躍進している分野で、去年からの物件数増加も多いです
物流専門のJ-REITも、若い上場の法人が多い
物流施設の特徴（強み）
・生活に根差した配送業であるため、需要が無くなる事がない
コロナ直後で唯一、逆に大躍進を遂げた分野でもある
・法人契約かつ、５～２０年ほどの長期契約が主体のため、レジデンスと並んで賃料収入が安定する
・内装や土地代などを他のアセットよりも抑えられ、コストパフォーマンスからくる収益性は高い
オフィスの特徴（弱み）
・オフィスの供給過多と同様に、物流倉庫も空室率が増える可能性はある
➡物流の中核になるポイントがある程度決まっているので、物件を慎重に選ばないと、取得してすぐに売りに出すような事例も
５大アセットの中では、やはりディフェンス性が高いです！
ホテル
ホテルはそのまま、私たちが宿泊する馴染みのある施設です
🟢沖縄など、著名な観光地にあるリゾートホテル（海外含む）
🟡都市や観光要所で施設も充実したフルサービスホテル
🟣ビジネス目的で利用の多いリミテッドサービスホテル
様々な種類がありますが、収益が非常に上下しやすいです
ホテルの特徴（強み）
・観光資源などの付加価値によって、価格が上昇しても需要があるため、インフレには一番ついていけるタイプのアセット
2019年～2020年ごろと比較すると、客の単価はおよそ1.5倍
・インバウンド需要などで、訪日客利用で収益が大幅アップ
・ここ１年で、ホテルは利回りでも上位に来る銘柄の台頭や、総合型REITの中にもホテルを複数取得して、アセットの比率を高めた銘柄もいくつかある
オフィスの特徴（弱み）
・景気の影響は一番大きく、一時期無配になった事例もある
かつてのコロナ禍の影響は根が深く、訪日客の人数方面で国別に比較すると、欧州は2019年水準を上回ることもあれば
逆に近所のアジア圏は、50～80％程度と回復が鈍い
・リミテッドサービス、ビジネスクラスなどは比較的需要が安定するものの、ホテルには変わりないため環境の影響は大きい
５大アセットの中では、景気敏感色が一番強いアセットです！
おわりに
長くなりましたので、アセットは一区切りとします
サブアセットについても、次回で触れたいと思います
これからもどうぞよろしくお願いします
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