たっつんの手探り投資生活~初心者J-REIT投資家MMDer~

J-REITマンを自称しながら、長期の配当投資で資産運用するブログ

【たっつんのREIT紹介メモ】野村不動産マスターファンド投資法人【J-REITで分配金】

 

 

はじめに

お疲れ様です、たっつん(@326099)です

 

今回は、

を取り上げたいと思います。

 

REITとはそもそも何ですか?と言う初見の方はこちらを

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前回のREIT紹介記事はこちら

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実質最強の総合型REIT野村不動産マスターファンド投資法人

引用:企業HPはここ👈

 

基本情報

野村不動産マスターファンド投資法人(以下:NMF)

野村不動産がスポンサーとなる、2015年設立のREIT

ただしこれは”合併した年”が2015年であって、前身の
野村不動産オフィスファンド投資法人(2003年上場)
野村不動産レジデンシャル投資法人 (2007年上場)

上記2つの経歴からすると、かなりの老舗REITとなっています

 

投資情報

決算月(2月・8月)

※観測時点の数値です

 

上位物件

日本電気本社ビル (オフィス)441億円🥇
新宿野村ビル (オフィス)439億円
麹町ミレニアムガーデン (オフィス)267億円
野村不動産天王洲ビル (オフィス)205億円
オムロン京都センタービル(オフィス183億円

取得価格的な意味での上位物件は、やはり年数を掛けて価値を向上させてきたオフィスが多い
ですが、NMFの下記するポートフォリオは、圧倒的にバランスに秀でています

一方で地区については、経済圏を重視して関東圏に重きを置く

 

典型的な景気敏感アセットであるホテルは極少

商業施設のタイプや、マンションの大小も様々

特定のアセットの不況により総崩れになりにくく、
ディフェンシブ系に属すると考えられます

 

 

 

ポートフォリオ・物件構成比率

全部で288棟1兆990億円の物件を所持🏢

典型的な景気敏感アセットであるホテルは比率1%未満

商業施設は、『モアーズ』と言った都市型の大型店から
『GEMS』と言うグルメに特化したタワータイプの物件
特定のテナントを対象にした商業施設の底地も数多い

 

住居はシングル向けのマンションに比重が多い

去年は一時的に95%程に低下した稼働率も、現在では97%台と高い数値を付けています

 

 

 

分配金推移・増配率

 

 

 

トピック

ポジティブなトピック

合併以来、概ね右肩上がりの分配金(増配率3.5%ほど)

✅資産の入れ替え売買も積極的、今年は63億ほど家賃収入と別に稼ぐ

✅23年現在の、REIT全体での稼働率が98.9%と非常に高い
 ➡21~22年に後退したオフィス、マンションの回復が著しく、賃料の増額更新も進んでいる(住居ではファミリー向けが⭕)

✅直近の物件取得は、倉庫系、ヘルスケア系を取得しディフェンス強化

 

 

ネガティブなトピック

✅投資口価格の底値が非常に硬く、ちょっとした個人投資家の心象として二の足を踏みやすいか

 

 
中立的なトピック

✅償却を伴わない自己株式の取得を行い、7月末から投資口価格が1万以上の上昇

✅利回りがREITとしては平均程度のままになっている

 

 

 

 

指標にひとこと

分配金利回り:3.98% 標準
平均増配率3.5%(8年観測)

増配はREITの中でも安定的、収益もしっかり上げています 

前述の投資口価格上昇により、利回りではやや他のREITに遅れ

 

含み益:約2406億円(21.9%) 高め

現在の含み益は32番目で、順位的には中堅と言った所ですが、実際の金額は高いです

営業収益に対する、入替え益の割合の高さと言う形で効果がでています

 

NOI利回り:5.00% 高め

設立以来5%~の高い水準を維持

今年はやや商業施設に不利があった様ですが、オフィスや物流の賃料増加率が良くトータルでは安定

 

NAV倍率:0.92 やや割安

投資口価格は上がっているものの、
実際の指標としては実の所まだ割安水準だったりします

ここで割り切るか、公募増資などでのディスカウントを狙うか、難しい所ですね

 

おすすめか?

オススメレベル:

希望投資口:149,000円(利回り4.5%)

 
下落局面なら一択!

とにかく隙が無いと言うのが印象的

大きな買いチャンスが来た時、
総合型に入れるなら、ほぼ一択と言って良いREIT

自己株取得に伴う上昇時に一度手放しましたが、
耽々と買戻しのチャンスをうかがっています

 

 

 

まとめのパッと見指標(リニューアル2)

 

NMF

 

 

 

 

以上になります

今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです

 

前回のREIT紹介記事はこちら

 

 

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