はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
- 野村不動産マスターファンド投資法人(3462)
を取り上げたいと思います。
REITとはそもそも何ですか?と言う初見の方はこちらを
前回のREIT紹介記事はこちら
実質最強の総合型REIT!野村不動産マスターファンド投資法人
引用:企業HPはここ👈
基本情報
野村不動産マスターファンド投資法人(以下:NMF)
ただしこれは”合併した年”が2015年であって、前身の
・野村不動産オフィスファンド投資法人(2003年上場)
・野村不動産レジデンシャル投資法人 (2007年上場)
上記2つの経歴からすると、かなりの老舗REITとなっています
投資情報
※観測時点の数値です
上位物件
日本電気本社ビル (オフィス)441億円🥇
新宿野村ビル (オフィス)439億円
麹町ミレニアムガーデン (オフィス)267億円
野村不動産天王洲ビル (オフィス)205億円
オムロン京都センタービル(オフィス)183億円
取得価格的な意味での上位物件は、やはり年数を掛けて価値を向上させてきたオフィスが多い
ですが、NMFの下記するポートフォリオは、圧倒的にバランスに秀でています
一方で地区については、経済圏を重視して関東圏に重きを置く
典型的な景気敏感アセットであるホテルは極少
商業施設のタイプや、マンションの大小も様々
特定のアセットの不況により総崩れになりにくく、
ディフェンシブ系に属すると考えられます
ポートフォリオ・物件構成比率
典型的な景気敏感アセットであるホテルは比率1%未満
『GEMS』と言うグルメに特化したタワータイプの物件
特定のテナントを対象にした商業施設の底地も数多い
住居はシングル向けのマンションに比重が多い
去年は一時的に95%程に低下した稼働率も、現在では97%台と高い数値を付けています
分配金推移・増配率
トピック
✅合併以来、概ね右肩上がりの分配金(増配率3.5%ほど)
✅資産の入れ替え売買も積極的、今年は63億ほど家賃収入と別に稼ぐ
✅23年現在の、REIT全体での稼働率が98.9%と非常に高い
➡21~22年に後退したオフィス、マンションの回復が著しく、賃料の増額更新も進んでいる(住居ではファミリー向けが⭕)
✅直近の物件取得は、倉庫系、ヘルスケア系を取得しディフェンス強化
✅投資口価格の底値が非常に硬く、ちょっとした個人投資家の心象として二の足を踏みやすいか
指標にひとこと
分配金利回り:3.98% 標準
平均増配率3.5%(8年観測)
増配はREITの中でも安定的、収益もしっかり上げています
前述の投資口価格上昇により、利回りではやや他のREITに遅れ
含み益:約2406億円(21.9%) 高め
現在の含み益は32番目で、順位的には中堅と言った所ですが、実際の金額は高いです
営業収益に対する、入替え益の割合の高さと言う形で効果がでています
NOI利回り:5.00% 高め
設立以来5%~の高い水準を維持
今年はやや商業施設に不利があった様ですが、オフィスや物流の賃料増加率が良くトータルでは安定
NAV倍率:0.92 やや割安
投資口価格は上がっているものの、
実際の指標としては実の所まだ割安水準だったりします
ここで割り切るか、公募増資などでのディスカウントを狙うか、難しい所ですね
おすすめか?
オススメレベル:
希望投資口:149,000円(利回り4.5%)
まとめのパッと見指標(リニューアル2)
NMF
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
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