はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
- 野村不動産マスターファンド投資法人（3462）
を取り上げたいと思います。
REITとはそもそも何ですか？と言う初見の方はこちらを
前回のREIT紹介記事はこちら
実質最強の総合型REIT！野村不動産マスターファンド投資法人
引用：企業HPはここ👈
基本情報
野村不動産マスターファンド投資法人（以下：NMF）
ただしこれは”合併した年”が2015年であって、前身の
・野村不動産オフィスファンド投資法人（2003年上場）
・野村不動産レジデンシャル投資法人 （2007年上場）
上記２つの経歴からすると、かなりの老舗REITとなっています
投資情報
※観測時点の数値です
上位物件
日本電気本社ビル （オフィス）441億円🥇
新宿野村ビル （オフィス）439億円
麹町ミレニアムガーデン （オフィス）267億円
野村不動産天王洲ビル （オフィス）205億円
オムロン京都センタービル（オフィス）183億円
取得価格的な意味での上位物件は、やはり年数を掛けて価値を向上させてきたオフィスが多い
ですが、NMFの下記するポートフォリオは、圧倒的にバランスに秀でています
一方で地区については、経済圏を重視して関東圏に重きを置く
典型的な景気敏感アセットであるホテルは極少
商業施設のタイプや、マンションの大小も様々
特定のアセットの不況により総崩れになりにくく、
ディフェンシブ系に属すると考えられます
ポートフォリオ・物件構成比率
典型的な景気敏感アセットであるホテルは比率1%未満
『GEMS』と言うグルメに特化したタワータイプの物件
特定のテナントを対象にした商業施設の底地も数多い
住居はシングル向けのマンションに比重が多い
去年は一時的に95%程に低下した稼働率も、現在では97%台と高い数値を付けています
分配金推移・増配率
トピック
✅合併以来、概ね右肩上がりの分配金（増配率3.5％ほど）
✅資産の入れ替え売買も積極的、今年は63億ほど家賃収入と別に稼ぐ
✅23年現在の、REIT全体での稼働率が98.9％と非常に高い
➡21~22年に後退したオフィス、マンションの回復が著しく、賃料の増額更新も進んでいる（住居ではファミリー向けが⭕）
✅直近の物件取得は、倉庫系、ヘルスケア系を取得しディフェンス強化
✅投資口価格の底値が非常に硬く、ちょっとした個人投資家の心象として二の足を踏みやすいか
指標にひとこと
分配金利回り：3.98% 標準
平均増配率3.5％（8年観測）
増配はREITの中でも安定的、収益もしっかり上げています
前述の投資口価格上昇により、利回りではやや他のREITに遅れ
含み益：約2406億円（21.9％） 高め
現在の含み益は32番目で、順位的には中堅と言った所ですが、実際の金額は高いです
営業収益に対する、入替え益の割合の高さと言う形で効果がでています
NOI利回り：5.00％ 高め
設立以来5％～の高い水準を維持
今年はやや商業施設に不利があった様ですが、オフィスや物流の賃料増加率が良くトータルでは安定
NAV倍率：0.92 やや割安
投資口価格は上がっているものの、
実際の指標としては実の所まだ割安水準だったりします
ここで割り切るか、公募増資などでのディスカウントを狙うか、難しい所ですね
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：149,000円（利回り4.5％）
まとめのパッと見指標（リニューアル２）
NMF
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
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