はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
- ジャパンエクセレント投資法人（8979）
を取り上げたいと思います。
最終的な証券の売買につきましては、各自の責任の範疇にてお願いいたします。
REITとはそもそも何ですか？と言う初見の方はこちらを
前回のREIT紹介記事はこちら
３減の見通しでちょっと苦境です！ジャパンエクセレント投資法人
引用：企業HPはここ👈
基本情報
ジャパンエクセレント投資法人（以下：JEI・エクセレント）
ジャパンエクセレント投資法人は、
2006年に上場されたオフィス特化系のJ-REITの一つ
投資情報
※観測時点の数値です
ポートフォリオ・物件構成比率
底地が僅かに混ざっていますが、これもあくまで『事務所を建てている土地の底地』なので、オフィス投資からは外れていませんね😃
後述する旗艦物件の大型オフィスから、数億～十数単位の小型オフィスまで色々です
空室率が大きく目立ったりするなど、競争力が疑問視され場合は、内部成長よりも入替えを重視するような動きも
上位物件
赤坂インターシティ（オフィス）281億円🥇
日石横浜ビル（オフィス）245億円
大森ベルポートD館（オフィス）225億円
浜離宮インターシティ（オフィス）191億円
武蔵小杉タワープレイス（オフィス）139億円
旗艦物件を含めた都心物件は、以前に森ヒルズでも触れたように、プレミアからNOI利回りが見かけ上低くなりますが
その辺りを考えても、やや苦しいにはある様です
分配金推移・増配率
トピック
✅ポジティブ要素の選定に困っております
✅今期は2,800円／期の分配金予想としつつ、24年は2,600円を予想
✅10年平均増配率が1.3％と、他のREITと比較すると相当低い
✅50％台の稼働率だった大型物件を手放し、稼働率を97％と高い数値まで押し上げるも、NOI自体は19年頃と比較すると15％ほどDOWN
✅入退去では退去面積の割合が、入れ替え時では前のテナントから新規入居テナントの家賃減額契約が、継続契約の更新時には減額更新の割合が、それぞれ増えている
✅27億円の譲渡損が発生（スポンサーに引き取ってもらう形）
✅オフィス系REITの中でも、利回りとしては中堅（4.5％くらい）
✅前述の27億円譲渡損は、別物件の売却益45億円で相殺
➡加えて、利益の半分は分配金に充当し、残りは留保する
✅10年平均増配率が1.3％と、他のREITと比較すると相当低い
➡第一期が2,754円／期スタートなので、継続的増配はほぼ考えられず、値上がり益を取る投資スタイルの人に向いている
指標にひとこと
分配金利回り：4.46% 高め
平均増配率1.3％（10年観測）
利回り自体は決して悪くないのですが、まず増配面が厳しい事が気になります
※パフォーマンスに優れる森ヒルズRが、ほとんど同等の利回り
含み益：約828億円（29.7％） 高い
前述の譲渡損についても、別物件でカバーし＋18億円
また、20年にも収益の9％近い20億円の譲渡益を出すなど、少なくとも入替えにおいて丸損とはならずに、還元のアテにできそうです
NOI利回り：4.25％ 低め
後退、減額の項目や割合が多く、苦戦している事が伺えます
森ヒルズなどと同様に、都心割合が多いので物件価格が先行している側面もありますが
NAV倍率：0.74 ものすごい割安
14年頃はほぼ、資産価値の1.6倍に跳ねたり、
19年も直前から1.2倍近くに上がるなど、結構なボラティリティを見せています
21年～22年前半であれば、他と同じくコロナの影響が抜けてないで説明できるかも知れませんが、今もそうなのでしょうか？
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：115,000円（利回り4.8％）
オフィス特化なら森ヒルズリートがほぼ上位互換
下限設定と内部留保の余力的には、日本ビルファンドの方がまだいいです
また、特化ではないがオフィス率の高い複合・総合型で言えば、NTT都市開発リートや、平和不動産リートと言う手も（前者は固定客のテナントを掴んでいる意味でも）
なにか、素人の僕には判断の及ばない秘策があったらゴメンナサイなんですが、少なくとも僕の口からはオススメとは…💧
まとめのパッと見指標（リニューアル２）
JEI
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
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