はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
を取り上げたいと思います。
最終的な証券の売買につきましては、各自の責任の範疇にてお願いいたします。
REITとはそもそも何ですか？と言う初見の方はこちらを
前回のREIT紹介記事はこちら
次世代アセットでディフェンス強化中！ヒューリックリート投資法人
引用：企業HPはここ👈
基本情報
投資情報
※観測時点の数値です
ポートフォリオ・物件構成比率
上位物件
ヒューリック神谷町ビル（オフィス）552.5億円🥇
御茶ノ水ソラシティ（オフィス）381.5億円
ヒューリック虎ノ門ビル（オフィス）183億円
ヒューリック麹町ビル（オフィス）126億円
相鉄フレッサイン銀座七丁目（ホテル））115億円
上位物件は景気に敏感なアセットで固められていますが、
20%を目途にディフェンス寄りのアセット取得も進められています
内訳としては
✅データセンター
✅ヘルスケア施設
などを取得しており、どちらも現代社会では必須とも言えるアセット群で、ポートフォリオ全体では小規模ながら、稼働率やNOI利回りも平均以上の優秀さ
ヒューリックでは、これらを指して『次世代アセット』と言う呼称を用いています
例：千葉ネットワークセンター
例：アスタリージュ経堂
次世代アセットにはホテルも含んでいる様ですが、こっちはどの辺が次世代なのか、僕はちょっと首をかしげています🤔
分配金推移・増配率
トピック
✅旗艦物件の神谷町ビルの稼働率が95％程に回復📈
➡22年初めに解約が嵩み、88％程まで稼働率が落ち込んでいた
✅複数のオフィス物件で、リテナント時の更新賃料が10％超アップ（前のテナントとの比較で）
✅光熱費収支のマイナス連発が気になる
分配金影響度では、📉50～80円／期 くらい
✅オフィス周りのテナント入れ替え全体では、22年から賃料減額が3期連続📉
✅22年以降の入退去面積は、23年実績や24年予想もトントン
✅EPUは3,300円台くらいで、23年に引き続き内部留保の取り崩しで分配金維持をこなす
✅グリーン系の借入を20億増、温室効果ガスの排出量低減目標を30⇒42%に引き上げるなど、サステナビリティに積極的
指標にひとこと
分配金利回り：4.45% 高い
平均増配率＋1.9％（9年観測）
そこそこ高めの利回りですが、24年は上昇の見通しが立っていないので、見た目の利回りよりは少し厳し印象
含み益：約733億円（18.6％） 平均的
前期から物件の入れ替えもあり、全体含み益が低下
ポートフォリオではヘルスケア施設のみが4.3億程上昇
NOI利回り：4.19% やや低め
6割オフィスで、物件の大半が東京に寄っているのと、データセンターなどNOIが7~8%ある様な物件は、あくまで資産の数％なので標準的な印象
NAV倍率：0.83 割安
1倍割れをしている銘柄ですが、収益が横這いか僅かに下回る実績なので、割安感は見かけよりやや薄目
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：139,000円（利回り5.0％）
総合型、東京特化、オフィス重視など、それぞれの要素が被っている他のREITと見比べると、もっと良い銘柄がある事は否めないですね💧
悪くはありませんが、平凡と申しますか
なので、今から買うなら指標が近しい別の銘柄にしたい所💧
まとめのパッと見指標（リニューアル２）
ヒューリック
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
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