はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
を取り上げたいと思います。
最終的な証券の売買につきましては、各自の責任の範疇にてお願いいたします。
REITとはそもそも何ですか？と言う初見の方はこちらを
前回のREIT紹介記事はこちら
伊藤忠第二の成長ディフェンス銘柄！アドバンス・ロジスティクス投資法人
引用：企業HPはここ👈
基本情報
アドバンス・ロジスティクス投資法人は、
2018年に上場された物流特化J-REITの1つ
スポンサーは伊藤忠商事であり、先のアドバンス・レジデンス投資法人と同じという事になりますね
投資情報
※観測時点の数値です
ポートフォリオ・物件構成比率
関東地区の割合が非常に多いですが、
その中でも千葉県の割合が76％もあります
千葉県の主要な工業地域にも密接しており、アクセスに優れた物件を慎重に厳選しているようです
上位物件
アイミッションズパーク柏2（物流）283億円🥇
アイミッションズパーク印西（物流）278億円
アイミッションズパーク市川塩浜（物流）218億円
アイミッションズパーク野田（物流）126億円
アイミッションズパーク東京足立（物流））109億円
フロアの基本仕様（柱間隔や有効天井高さなど）は、僕も仕事柄よく見かけるスタンダードな倉庫
一方で、2004年からスタートした開発運営事業の中で、テナント専用の仕様になる物件を、開発する事を自慢ともしているようです
事例：構内での従業員行き来の安全確保
実際、駐車場からこの様な形で直行できると助かります
事例：柱間隔を通常の3倍
テナントの自由なオペレーションに対応できるよう、導線を広く取るのは、低層階の工場ならではと言った感じ
分配金推移・増配率
トピック
✅利回り4.5％にして、年平均7％増配📈と言う高さ（観測時点）
➡ロジ系REITでは元より、他アセットと比較しても高め
✅24年は、契約更新において平均7％以上の賃料増額
✅上場来、ダウンタイム（空室期間）無しで運用中
✅ネガティブなトピックは無さそう
✅今後は中部・近畿地方の物件取得にもシフト
➡名古屋方面など、東海工業地域に近い物件を取得予定
✅工場消費電力を、実質的に再エネ100％にするなどサステナビリティの押し出し（エネルギー事業も扱う伊藤忠らしい活動）
✅マーケット単位で、関東圏の空室率がやや上昇して6％程になり、リーシング活動が長期化する事への懸念（他のロジ系でも共通の悩み）
指標にひとこと
分配金利回り：4.47% 高い
平均増配率＋7.0％（5年観測）
差益なしの本業一本で安定した増配を実現しています
去年は超過分配金が多めにでているので紛らわしいですが、家賃収入自体はちゃんと増収しています
含み益：約337億円（25.3％） 高め
含み益は順調に増加中
今のところは物件の売却する理由も、予定もなく、本業に力を入れて物件の価値を高めている状態です😃
NOI利回り：4.83％ やや高い
近年開発の物件なため、デフォルトで太陽光パネルが設置されているなど、コストダウンさせて上昇を図ろうとしている様です
NAV倍率：0.81 かなり割安
物流バブル期には、NAV倍率の上昇が他のロジ系に比べて低く、その時の差がそのまま今の倍率差になっている印象
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：120,000円（利回り4.7％）
同グループ内レジ系のADRと並んで、インカム重視ではお勧めのREITになっています
資産価値に対する価格が他のロジ系に比べて割安で、後ほど同等のパフォーマンスが発揮できるとするなら、差益の幅が一番大きくなりそうではあります
まとめのパッと見指標（リニューアル２）
ADL
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
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