はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
- スターアジア不動産投資法人（3468）
を取り上げたいと思います。
最終的な証券の売買につきましては、各自の責任の範疇にてお願いいたします。
REITとはそもそも何ですか？と言う初見の方はこちらを
前回のREIT紹介記事はこちら
J-REITするなら手堅くここから！スターアジア不動産投資法人
引用：企業HPはここ👈
基本情報
スターアジア不動産投資法人（以下：スターアジア）
投資情報
※観測時点の数値です
ポートフォリオ・物件構成比率
アセットの分布としては大まかに
🔵東京周辺のオフィス
🟣やや外周部の関東圏に、レジデンスと物流施設
🟡関西、福岡都市部分のレジデンス
🟢それ以外の地方で、県の中心に商業施設やホテル
アセットの分類自体の比率もかなりバランス取れていますね
上位物件
KOKO HOTEL 銀座一丁目（ホテル）178億円🥇
アーバンセンター新宿（オフィス）112億円
あべのnini（商業施設）959億円
船橋ロジスティクス（物流施設）79億円
東神戸センタービル （オフィス）76億円
スターアジアと言えば、
去年の夏ごろにかつてない程の大規模公募増資をした事が有名かと
その規模なんと491億円😲
これは直前の資産総額の25％にものぼる規模
内訳としてはホテル7棟、レジデンス4棟の合計11軒で、
前述の旗艦物件に繰り上がった『KOKO HOTEL 銀座一丁目』の姿も…
ココ ホテルと言うブランドは、ややカジュアル寄りで
ビジネスにも旅行拠点にも丁度いいホテルと言った雰囲気
一番グレードの高い部屋でも、バストイレはセパレートではないようですが、
”いかにもビジホ❗”と言った装いではなく、結構ゆとりがあるのでコレは良いかも知れません😃
一方で、福岡の方にある同じブランドのホテルは、どうやら更にいい部屋あるみたいですよ😃
この公募増資によって、ホテルの割合が従来の僅かな比率から、一気にオフィスに肩を並べる程になりました
やや景気敏感の方に寄った形になりますね
他REITでもホテル業績が上昇傾向にあるので、最大値を取る戦略
分配金推移・増配率
トピック
✅REIT内では常に上位にある利回り、それと投資口価格そのものが下から２～３番目くらいに安い・小分けされた口数なので、個人投資家には人気の銘柄
✅ホテル業績部分は13％もの上方修正📈
➡うち新規取得分は20％以上も予想を上回る📈
✅分配金は一律3,000円をイメージするといい
➡ネガティブトピック記載の件で、見かけ上減配の計算になっているのは、上場２～４年の間はポートフォリオ入替えでの売却益が、営業収益の13～18％くらいを占めていたので、その利益分が多かったため
➡一口利益は薄くもなっていないし、厚くもなっていない
指標にひとこと
分配金利回り：5.55% かなり高い
平均増配率-3.1％（7年観測）
前述の通り、上々当初の利回りがやたら高かったのは、頻繁に入替え売却を行っていたから
今回はほぼ家賃収入のみで、例年通りの分配金水準ですが、それでも投資口価格からすると高いです
含み益：約258億円（10.6％） 低い
物件の鑑定額が高いと、更新賃料の上昇の一要因ともなり得るので、含み益の水準が常に低いのは賛否ある所
NOI利回り：4.70% やや高め
⇧の含み益と併せて、更新上方修正よりは稼働率に依存と言った形に陥り、頭打ちしやすい可能性が出てくると思われます
NAV倍率：0.97 標準的
NAV倍率は上場以来、他のREITほど上振れも下振れもしていない
そう言った意味ではインカムのみに集中できて良いかも
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：55,000円（利回り5.5％）
投資口価格に対して常に利回りが高く、
株価程の激しい上下動もしていない、ある意味では凄くREITらしいREITですね
REITは投資口が高くて！
と言う部分にお悩みの方も、REITのETFに次いで手を付けやすい価格帯（ついでに”割高”でもない）なので、ポートフォリオの色付けに「どうですか？」という所です
まとめのパッと見指標（リニューアル２）
スターアジア
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
こちらのグループに参加中
