はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
- いちごホテルリート投資法人（3463）
を取り上げたいと思います。
最終的な証券の売買につきましては、各自の責任の範疇にてお願いいたします。
REITとはそもそも何ですか？と言う初見の方はこちらを
前回のREIT紹介記事はこちら
いちごホテルリート投資法人
引用：企業HPはここ👈
基本情報
いちごホテルリート投資法人（以下：いちごホテル／IHR）
投資情報
※観測時点の数値です
ポートフォリオ・物件構成比率
関西圏を主体とした地方の都市に重点投資（東京圏も無くはない）
札幌、松山、岡山、福岡、広島、熊本etc…
何かしら県の中心になっている、飛行機や新幹線などの通う市に、数億～数十億規模のホテルを所有しています
上位物件
ネストホテル大阪心斎橋（ホテル）76億円🥇
コンフォートホテル中部国際空港（ホテル）53億円
THE KNOT SAPPORO（ホテル）49億円
HOTEL THE KNOT YOKOHAMA（ホテル）48億円
スマイルホテル京都四条（ホテル）45億円
都市部で、比較的安価な宿泊料で泊まれる
ちょっと観光するのに費用を押えたり、ビジネス目的で入る系統のホテルが殆どの様です
この中でも、THE KNOTと言うホテルは、少しばかり毛色が違い、
持っている部屋タイプ（30㎡のツインなど）を含めてペア～１家族くらいを意識した物件でもある模様
永らくコロナ禍の影響を残している感はあったものの、
客室単価や、一日あたり客室売上げは、去年の後期時点で漸く以前の水準を超えてくる事になった模様
一方、機動的な物件取得や、資金調達力の向上を謳っていますが…
分配金推移・増配率
トピック
✅事務会計処理ミスにより、5,500万円の特損を計上
➡前の期で二重の賃料計上をして、5,500万円分の過大な利益が書類上で発生していたため、本当の意味では『損』はしていないものの…
✅格付け未所持
➡他に格付けを持っていないのは、『東海道リート』くらいなもの
➡あちらは上場から2.7年ほどと、物すごく若い上に成長途中
✅借入残存の平均1.1年はぶっちぎりの最下位
✅同じ系列のオフィスリートもそうですが、HPが他の銘柄のサイトに比べて操作性が悪く不親切
✅オペレーターの賃料未払い等、テナントと上手く行ってないニュースがあるなど、ホテル系の中では不透明感が特に強い
✅公募増資は全くと言って良いほどしません
➡とは言え、やたら増資を行い結果として希薄化したREITもあるので、増資一辺倒でない物件取得は有り寄りの選択肢
指標にひとこと
分配金利回り：4.66% やや高め
平均増配率5.3％（8年観測）
初年度からの平均では増配率が高く見えますが、
上下の変動幅が大きすぎるので、安定性は皆無です
含み益：約42億円（6.0％） 最下級レベル
他REITの様に、スポンサーが物件の開発能力を持たないため、
スポンサーの言い値で『買わされる』体制が出来上がってしまっているため、基本的に物件の高値掴みが常態化していると思われます
NOI利回り：5.85% かなり高め
ホテル事情が改善してきた事と、一部物件のリニューアルに伴い、
10～20％程の改訂の後押しもあって、ホテルらしい利回りに
NAV倍率：0.81 かなり割安
倍率だけ見れば非常に割安ではあるものの、（一部を除けば）上場来から概ねこの水準をウロウロしているので、妥当な倍率と言う印象が強いです
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：95,000円（利回り5.2％）
星野リゾートや、ジャパンホテルでも、ホテルなりに光る部分があると思うのですが、パッと見の指標面がとにかく酷いです
（相対的にINVの方がマトモに思えてきたり）
よく、政策金利の上昇について他のREITでは『分散や残存年数が長い、固定率が高い』などを、プラス面の一つの目安にしていますが、ここは真っ先に影響が直撃しそう…
（あくまで素人の個人的な考えなんですけど）
まとめのパッと見指標（リニューアル２）
いちごホテル
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
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