はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
- ザイマックス・リート投資法人（3488）
を取り上げたいと思います。
最終的な証券の売買につきましては、各自の責任の範疇にてお願いいたします。
REITとはそもそも何ですか？と言う初見の方はこちらを
前回のREIT紹介記事はこちら
規模最小クラスながら利益率高め！ザイマックス・リート投資法人
引用：企業HPはここ👈
基本情報
ザイマックス・リート投資法人（以下：ザイマックス）
投資情報
※観測時点の数値です
ポートフォリオ・物件構成比率
物件総数が少ないため、一つの物件が資産でかなりの割合を占めるため、一見して分散は効いているように見えます。
基本的には東京のオフィスが頭数も多く、数十億～数億の物件で10棟あるため、実質メインと言えますね。
上位物件
ザイマックス新宿御苑ビル（オフィス）50.5億円🥇
ザイマックス札幌大通ビル（オフィス）47.1億円
ホテルビスタ仙台（ホテル）44億円
ザイマックス岩本町ビル（オフィス）42.5億円
ミューザ川崎（商業施設）41億円
過去に増資は２度行っていますが、売却実績もあまりなく（22年度に利益の12％📈）物件のパフォーマンスを向上させて収益を上げる『本業』の方に注力していくスタイル
所で、所持物件の『ホテルビスタ仙台』ですが、
ちょっといい感じですね😃
✅バス・トイレ・洗面台が3点独立していたり
✅シングルルームが16㎡と記述があったり
ビジホ使いの出張族としては、シングルルームに広さを感じる…
例えば『ダイワロイネットホテル』の様な所は、宿泊料がそれほど高くないタイミングで、チャンスがあれば入りたいと思う所
「こう言うので良いんだよ」な感じが出てますね
更にホテルは、変動賃料が結構な巻き返しを見せている様です
分配金推移・増配率
トピック
✅小型銘柄らしく高めの利回り5.39％（2/24時点の最新）
✅ホテルの変動賃料が24年度からは、19年度比で80%程に回復
➡2年ほど10%程度に落ち込むも、23年後期で50%を付けた
✅増配率で言うと－1.4％で微減配中💧（5年平均）
✅平均利率は高くないが、残存借入期間は2.3年とかなり短い
➡直近の借入れは、4~5年程度の期間で利率も1～1.5％と高め
✅マスターリース契約が、全体の6割以上のため一定の安定感あり
✅入退去も概ね1～2％であるため、某REITで見られた高い入退去率のために、フリーレントが嵩んで稼ぎが減ると言うのは抑えられている
✅同時期上場の他REITと違い、増資にはかなり慎重なため規模が非常に小さい（普通のREITとしては実質最下位）
指標にひとこと
分配金利回り：5.39% かなり高い
平均増配率－1.4％（5年観測）
利回りは高いですが、増配は現状では一時要因のみと言った感じ
同レベルの利回りでも、増配銘柄があるとやや苦しい
含み益：約108億円（24.8％） やや高め
含み益は3年連続でほぼ横ばい
上場時から見ると、5%近く下がっており、バリューアップと言う意味では上手く行ってなさそう
NOI利回り：5.33% 高い
簿価に対する利回りは高いですが、改訂増減率が±１％くらいの範囲で行ったり来たりしており、先の含み益の成長と同じく停滞感
NAV倍率：0.79 かなり割安
上場時から0.8倍くらいに留まっており、
『割安』と言うよりは『高値掴み』をした可能性あるかもしれません
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：113,000円（利回り5.5％）
特殊な大江戸温泉を除けば、
REITの中でも飛びぬけて資産規模が小さい事もあり、分散投資以前の問題の様にも思えます
NAV倍率が適正値付近で、同等以上の利回り、かつより大型で増配も行っているREITも確かにあるため、弊ブログにご訪問いただいた方には、よろしければ個人的には他をあたって頂きたい
まとめのパッと見指標（リニューアル２）
ザイマックス
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
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