はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
- 日本都市ファンド投資法人（8953）
を取り上げたいと思います。
最終的な証券の売買につきましては、各自の責任の範疇にてお願いいたします。
REITとはそもそも何ですか？と言う初見の方はこちらを
前回のREIT紹介記事はこちら
資産規模2位のベテランREIT！日本都市ファンド投資法人
引用：企業HPはここ👈
基本情報
日本都市ファンド投資法人（以下：JMF）
日本都市ファンド投資法人は、
2002年3月に上場された、総合型REITの1つ
前身となるREITは元々商業施設に特化したREITであり、
そこから2度の吸収合併を経て、今の形になった感じです
スポンサーはKKR（スポンサー交代による）
実は産業ファンド投資法人と今のスポンサーが同じところ
投資情報
※観測時点の数値です
ポートフォリオ・物件構成比率
総合型と言いつつ、実態としてはほぼ複合型に近いですね😃
もともと商業施設特化としてスタートしているのも理由ですが、前述の通り今のスポンサーが産業ファンドと同じ
成長の方向性として、産業ファンドとアセットが競合しないように、運用会社によってコントロールされていると言う事になりますね
上位物件
ツイン21（オフィス複合）598億円🥇
mozo ワンダーシティ（商業施設）554億円
東戸塚 オーロラシティ商業施設）505億円
JMFビル赤坂02（オフィス）424億円
ならファミリー（商業施設）349億円
都市、郊外を問わずかなり大型の商業施設を多数
基本的には大型のモール施設が中心になっていますね
50億円未満くらいの中堅規模となると、単独のスーパーマーケット
あるいは、ラウンドワンのような単体の娯楽施設を相当数持っているのも、商業施設REITとしては珍しいパターンですね
それ以外だと、100億円～の大型商業施設に、
合計10棟ものイオンモールを持っている事も目を惹きます
商業施設はタイプを問わず、
アセット全体の稼働率が99.7％と極めて高い
収益の下支えにありがたいですね😃
分配金推移・増配率
トピック
✅時価総額１兆クラスのREITの中では最も高い利回り
➡2010年頃からじっくり右肩上昇📈（序盤の入替え売却要因等による、営業収益乱高下が治まる）
✅一部の物件で30％もの増額改定をするなど、前向きなニュースもちらほら
➡23年前期では稼働率が3割前後と悲惨な物件も100％復帰
✅そう言った状況下でも分配金がものすごく安定している
✅大きく目立つマイナストピックは無いように思えます
✅ポートフォリオの要である、商業施設の賃料更新がほぼ無い
➡0.1％📈と言う状況 増額と減額が相殺し合っている
✅レンジデンスは更新率高いけど、資産規模の割合的に影響わずか
➡今後の資産入れ替えではレジデンス割合が増える模様
指標にひとこと
分配金利回り：4.76% 高い
平均増配率１.４％（10年観測）
2010年ごろから数えても、国内外問わず経済問題あったかと思いますが、極めて安定した分配金を出し続ける点は凄い😃
含み益：約1,796億円（14.7%） 低め
元の資産規模が凄まじいので『低め』と言って良いのか？と言うのはありますが、パーセントで考えるとやや低い
基本的にほぼ毎期に、諸々の理由で売却益出して還元していくスタイル
NOI利回り：4.29% 標準的
足元の稼働率はものすごく高いので、経済の流れに沿って増額改定が進む事を期待
NAV倍率：0.86 割安
この水準で買えることは非常に珍しいです
実際に𝕏の相互フォロワーさんの中でも、この銘柄を結構な口数所持している、ここぞと購入している方が何人かいらっしゃいます
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：90,000円（利回り5.0％）
派手な増配こそありませんが、古参で屈指の大規模である事
毎期バランスよく物件をさばきながら、手堅い分配金を出し続けているため、インカム重点で行くのであれば推奨される銘柄の一つ
投資口そのものも、REITの中ではかなり良心的に小分けされた価格帯なので、導入向けの銘柄と言ってよいと思います
まとめのパッと見指標（リニューアル２）
JMF
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
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