はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
- 東急リアル・エステート投資法人（8957）
を取り上げたいと思います。
REITとはそもそも何ですか？と言う初見の方はこちらを
前回のREIT紹介記事はこちら
堅実な内部成長の実力派！東急リアル・エステート投資法人
引用：企業HPはここ👈
基本情報
東急リアル・エステート投資法人（以下：東急R）
投資情報
※観測時点の数値です
上位物件
cocoti（ココチ）（商業施設）245億円🥇
二子玉川ライズ（複合施設）202億円
青山オーバルビル（オフィス）186億円
東急虎ノ門ビル（オフィス）185.5億円
QFRONT（キューフロント）（商業）151億円
商業施設を中心に、渋谷区を根城にした施設おおめ
アパレルに特化した専門店も複数と、強い経済圏であることを存分に活かそうとするラインナップ
実際、マップ参照すると視認性が異様に高い所ばかりです
ポートフォリオ・物件構成比率
ポートフォリオの構成的には、地域の違いこそあれAPIに似た部分はありますね
（こちらは渋谷区が全体の40%と、かなり偏っている）
後述する含み益率も高く、築年数の経過などを意識しての売却を効率的に行い、かなりの収益を上げられますね😎
分配金推移・増配率
トピック
✅利回りは概ね4.0％前後を推移
✅内部留保は80億円ほどで、売却益からの積立てをこまめに行っている
✅分配金の下限設定がある＋上方修正された 3,360円➡3,750円／期
✅稼働率はほぼ100%に今期で回復している
➡フリーレント期間が終われば、その分の家賃が入ってくるので、来期の収益が5%ほど向上の見立て
✅既存のテナント（全体の９０％）の内、更にその９５％のテナントは賃料据え置き
順当に全体の賃料が『○○％アップ！』などしている他REITに比べると、収益の伸びが控えめ
✅保守的な不動産運用を掲げており、公募増資は2013年を最後にストップ
➡以降は物件の入れ替えや、品質向上で利益を伸ばしている
✅それに応じて収益内訳での、不動産売却益の割合が10~30%ほど
指標にひとこと
分配金利回り：4.32% 高い
平均増配率5.3％（11年観測）
観測上の分配金の伸び率は高いです（特に19年あたりから）
公募増資無し≒投資口の希薄化とも無縁なので、手堅く稼ぐのに向いていますね
含み益：約933億円（37.9％） 非常に高い
含み益の割合は全REIT中5位と、もの凄く高いです
売却益を計上する事が多いREITなので、積極的な入替えでの分配金上昇に期待したい😃
NOI利回り：4.25％ 低め
主力である渋谷の物件は、商業施設もオフィスもNOI利回りで6％を超える物件もあり、稼ぎはしっかり行っています💪
NOI自体は順当に成長しているので、物件の高さ故ですね
NAV倍率：0.89 割安
他のREITに比べると、割安度はあまり変動していません
（少なくとも1.5倍等になったりはしていない）
利回りで充分と思ったタイミングで買えばよいかと😎
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：165,000円（利回り4.7％）
まとめのパッと見指標（リニューアル２）
東急R
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
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