はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
- 日本ビルファンド投資法人（8951）
を取り上げたいと思います。
最終的な証券の売買につきましては、各自の責任の範疇にてお願いいたします。
REITとはそもそも何ですか？と言う初見の方はこちらを
前回のREIT紹介記事はこちら
最高の資産規模を持つ最古のJ-REIT！日本ビルファンド投資法人
引用：企業HPはここ👈
基本情報
日本ビルファンド投資法人（以下：NBF）
日本ビルファンド投資法人は、
2001年9月に上場された、オフィス型J-REITの一つ
投資情報
※観測時点の数値です
ポートフォリオ・物件構成比率
🗾投資エリアは正統派のRIETらしく、ほとんどが東京に集中
🗾関西圏にも一部投資しており、こちらも大阪市でも更に中心たる梅田近辺であるなど、当然ながら経済圏をかなり意識されています
上位物件
新宿三井ビルディング （オフィス）1700億円🥇
飯田橋グラン・ブルーム （オフィス）1389億円
NBF大崎ビル （オフィス）666億円
六本木ティーキューブ （オフィス）628億円
ゲートシティ大崎 （オフィス）573億円
平均の物件取得価格が200億オーバーと言うのは驚異的ですね😃
平均100億越えと言えば、後は森ヒルズリートなどもそう
NBFは極一部ではあるものの、地方都市の中心も投資対象に含んでいるので、ピンキリで2～30億くらいのオフィスもそこそこあります
肝心の稼働率についても、2016年頃くらいの水準には回復😃
2020年以降、一部の物件が冬の時代を過ごす事になり、
まだ全盛期の水準には回復していませんが🙃
少なくとも、22年後期～23年いっぱいにかけて、
（J-REITには珍しい）下限分配金を設定して11,500円／口を捻出していた状況は脱して、来期以降は増額の目途が立っているのは有難いですね😃
分配金推移・増配率
トピック
✅現在の平均調達金利が0.4％と、ものすごく安い方
➡ずっとこの水準ではないものの、24年の借入れ部分だけを見ても、0.66％は他のREITには無い水準
✅JCRとR&Aの他、S&Pと言う3つ目の機関からもA+の高格付け
✅全盛期ほどではないものの、下限分配を脱して前期比で増配
➡内訳としては、物件の入替え売却益の差
✅内部留保も順当に増額中 80億➡160億まで5年で増加📈
➡3％ほどの定期取り崩しを熟しつつ、分配余力高い
✅稼働率はまだ全盛期ほどでは無い
➡それでもマーケット平均よりは3％以上高い
指標にひとこと
分配金利回り：4.20% やや高め
平均増配率３.３％（10年観測）
時価総額の大きいREITの中ではそこそこ高め
1年半の間は、留保を活用した下限分配金に留まりましたが、
24年からは増額の見通しを立てています
含み益：約3,726億円（25.4%） 高め
収益に占める入替え売却益の割合は5～10％程と高め
築古の物件をいくつも売り出し、物件の若年化に努めています
NOI利回り：3.92% やや低め
都心物件のプレミア性に反比例して額面上低めを示すほか、
現時点では売却益分で増配しており、賃貸事業収入自体は横這いか、少し下がっている状況なので、特に後半に期待
NAV倍率：0.97 標準的
金利上昇雰囲気で再び投資口価格が下がりつつあるようで、少し待ったら買い増しによい水準になりそうな雰囲気
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：545,000円（利回り4.5％）
まとめのパッと見指標（リニューアル２）
NBF
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
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